¿Estás pensando en comprar una primera vivienda en propiedad? Te encuentras ante una de las decisiones más importantes de tu vida, por lo que, antes de embarcarte en esta nueva aventura, necesitas conocer varios detalles.
¿Cómo calcular el presupuesto para comprar una casa? ¿Cuáles son los gastos adicionales en una compraventa? ¿En qué fijarse al elegir dónde vivir? Desde iad España, te explicamos en esta guía el paso a paso a seguir al comprar tu primera casa para aclararte todas las dudas sobre este complejo pero emocionante proceso.
El término primera vivienda suele usarse para referirse a la primera propiedad inmobiliaria de una persona, en la que figura como titular y residente habitual. Suele asociarse al concepto de « vivienda habitual », que la Agencia Tributaria define como la edificación « que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años ».
La compra de una primera vivienda puede ir acompañada de ayudas o reducciones fiscales, sobre todo para jóvenes, familias numerosas o personas en situación de discapacidad que vayan a destinar la vivienda a residencia principal.
Pasos previos antes de comprar tu primera vivienda
Antes de ponerte manos a la obra, pregúntate cuál es tu presupuesto de compra, qué tipo de vivienda te interesa y cuál es tu zona de búsqueda ideal. No olvides tener en cuenta los impuestos y gastos asociados a la compra, ya que también deben considerarse al analizar tu capacidad de endeudamiento.
Analiza cuál es tu presupuesto
¿Qué casa me puedo permitir? Esta pregunta es esencial para el proceso de búsqueda de vivienda. A la hora de formalizar la compraventa tienes dos opciones: pagar la casa al contado o con un préstamo hipotecario. Si puedes pagar la propiedad al contado, deberás sumarle el coste de los gastos e impuestos al precio de venta para calcular tu presupuesto.
Sin embargo, si necesitas solicitar una hipoteca para comprar casa, deberás tener ahorrado alrededor del 30% del valor del piso para asumir el pago de la entrada (20%) más los gastos que genera la compraventa (un 10% aproximadamente).
Ahora bien, para que el banco valore positivamente tu solicitud de financiación, es recomendable cumplir con ciertos aspectos que pueden jugar a tu favor, como contar con una situación laboral estable y unos ingresos que permitan afrontar las cuotas con comodidad.
Por ejemplo, si recibes un sueldo de 2.000 euros netos mensuales, podrías permitirte una cuota hipotecaria de hasta 800 euros. Y es que, según el Banco de España (BdE), el 40% es el máximo recomendado de endeudamiento total, teniendo en cuenta la hipoteca y otros créditos (préstamos, tarjetas…).
Pregúntate qué tipo de vivienda necesitas
¿Una vivienda nueva o de segunda mano? ¿Con o sin terraza? ¿Con dos o tres dormitorios? De acuerdo con tu situación familiar y tus preferencias personales, debes definir el tipo de vivienda que planeas comprar teniendo en cuenta tu presupuesto.
Haz una lista de prioridades para tu futura casa y decide qué características podrían ser negociables a la hora de iniciar tu búsqueda.
Elige tus zonas de búsqueda
La zona es el factor más determinante en el precio de la vivienda, por lo que será un aspecto clave en el proceso de búsqueda. Siendo coherente con tu sueldo, presupuesto y necesidades, deberás buscar viviendas en venta en zonas que te puedas permitir económicamente.
Eso sí, si estás interesado en vivir en una muy buena zona, puedes optar por viviendas con unas características más modestas. ¿Prefieres vivir en un piso pequeño en pleno centro de la ciudad o en una casa más amplia a las afueras?
La decisión dependerá de ti y de tus preferencias personales, sin olvidarte de considerar el acceso al transporte público o la proximidad a escuelas, supermercados o a tu centro de trabajo.
Conoce los impuestos y gastos a abonar por la compraventa
¿Cuánto te costará comprar una casa? Para fijar tu presupuesto, no solo deberás tener en cuenta el precio de venta del inmueble, también deberás calcular los gastos de compraventa:
- Los impuestos al comprar casa. Al adquirir una vivienda de segunda mano, deberás pagar el ITP, que oscila entre el 6% y el 11% sobre el valor de venta en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Si, por el contrario, compras un piso de obra nueva, abonarás el IVA (un tipo impositivo del 10% sobre el valor de venta). Por último, también deberás hacer frente al IAJD (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
- La inscripción en el Registro de la Propiedad. El precio del trámite está regulado (Real Decreto 1427/1989) y varía en función del valor del inmueble. Su tarifa mínima es de 24 euros y la máxima de 2.181,67 euros, según el Boletín Oficial del Estado.
- La notaría. Allí escriturarás la compraventa de la vivienda, por lo que deberás abonar los aranceles notariales, que pueden variar según la ubicación, la complejidad del proceso y el valor de la propiedad. Su coste está regulado por los aranceles establecidos por el Real Decreto 1426/89 de 17 y oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del valor de compra.
- Los gastos de la hipoteca. Si solicitas financiación, deberás asumir los gastos de la formalización del préstamo (tasación, comisión de apertura…).
Antes de dar el paso, asegúrate de tener claridad financiera, prioridades definidas y un presupuesto realista que contemple todos los gastos. Una buena planificación no solo te acerca a la vivienda que quieres, sino que también evita sorpresas durante el proceso de compra.
Pasos para comprar una primera vivienda
Ahora que ya tienes claro qué precio de compra te puedes permitir y qué tipo de vivienda quieres, estás listo para ponerte manos a la obra. Sin embargo, para tomar la mejor decisión recuerda comprobar detenidamente la documentación, leer bien los contratos y resolver todas las dudas que te surjan por el camino.
1. Inicia tu búsqueda en portales o agencias
Es muy probable que, de inicio, límites la búsqueda de vivienda a los portales inmobiliarios, sin embargo, no es la única opción que tienes disponible. Prueba a contactar también con agencias inmobiliarias que puedan guiarte y asesorarte en la búsqueda de tu futura casa.
Por ejemplo, al ponerte en contacto con un asesor inmobiliario de la red iad, podrás resolver dudas y acelerar el proceso, ya que como experto inmobiliario te acompañará desde la búsqueda de propiedades hasta la firma del contrato.
2. Agenda visitas a los inmuebles que se ajusten a tus preferencias
Una vez identificadas las viviendas que te interesan, no dudes en contactar con el anunciante o vendedor para solicitar una visita a la propiedad. Solo de esta forma podrás salir de dudas y saber si realmente estás frente a tu futura casa.
Allí, evalúa todo aquello que sea importante para ti: el estado de conservación, la orientación, la distribución, la cantidad de luz que entra del exterior…
3. Pide documentación para tu análisis
Antes de dar el “sí quiero” necesitas revisar la documentación del inmueble: comprueba las características de la propiedad y las posibles cargas o deudas pendientes en la nota simple del Registro de la Propiedad, solicita el justificante de pago del IBI, el certificado de pagos de las cuotas de la comunidad o el ITE.
4. Haz una oferta de compra
Una vez que hayas revisado todos los aspectos y estés seguro de que la vivienda cumple con tus expectativas y presupuesto, es momento de presentar una oferta formal de compra.
Para ello, analiza cuidadosamente el estado del inmueble, su ubicación y compara los precios de viviendas similares en la zona. Esta información te permitirá hacer una oferta realista y atractiva, pero también dejando margen para la negociación.
Recuerda que la oferta inicial no siempre es definitiva, es el punto de partida para dialogar con el propietario y ajustar condiciones hasta llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes. Además de precio, puedes incluir en la oferta otros aspectos importantes, como plazos para el pago, condiciones para la entrega o posibles reparaciones que el inmueble necesite.
Presentar una oferta bien fundamentada y con argumentos sólidos aumentará tus posibilidades de éxito y te posicionará como un comprador serio y preparado.
5. Reserva la vivienda mediante un contrato de arras
El vendedor ha aceptado tu oferta, ¿qué viene ahora? Para formalizar la compraventa, lo más habitual es firmar el contrato de arras, un documento en el que se establecen las condiciones de la venta. El día de la firma, el comprador suele dejar un depósito como señal, que acostumbra a ser del 10% del valor de la propiedad.
6. Firma la escritura de compraventa en el notario
¡Último paso para convertirte en propietario! El banco te ha aprobado la hipoteca o has podido reunir todo el dinero para pagar al contado en el plazo estipulado en el contrato de arras. Ahora, ya puedes firmar la escritura de compraventa de tu primera vivienda en propiedad ante notario.
Una vez firmada la escritura, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad, momento en el que pasarás a ser oficialmente el dueño del inmueble. Este paso es fundamental para proteger tus derechos y asegurar que la vivienda quede a tu nombre.
De la mano de tu asesor inmobiliario de la red iad España, será más fácil dar con una primera vivienda en propiedad acorde a tu presupuesto y necesidades. Tu agente iad se encargará de ayudarte a tramitar toda la documentación que necesitas o ponerte en contacto con servicios de financiación para acceder a la mejor hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre comprar una primera vivienda (FAQ)
¿Hay que pagar IVA al comprar primera vivienda?
Solo si la vivienda es nueva (cuando se compra directamente del promotor). En España, el tipo general del IVA es del 10% en compraventas de obra nueva. Si es de segunda mano, se paga ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que ronda entre el 6% y el 10%, con reducciones para jóvenes o familias numerosas.
¿Cómo hay que registrar una vivienda por primera vez?
Tras la compra, debes inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, presentando la escritura pública firmada ante notario. Esto permite estar protegido jurídicamente y contratar un préstamo hipotecario sobre la vivienda.
¿Puedo alquilar mi primera vivienda después de comprarla?
Sí, pero si has recibido ayudas o beneficios fiscales por adquirirla como primera vivienda, normalmente no puedes alquilarla durante un periodo mínimo o podrías perder esas ventajas. Por ejemplo, si eres joven y te beneficias de un ITP bonificado o te has beneficiado de la exención del pago del IRPF por reinversión en vivienda habitual.
