En plena campaña de la declaración de la Renta 2024-2025, muchos propietarios se preguntan si deben declarar su segunda vivienda o residencia vacacional. La clave está en entender qué es la renta inmobiliaria imputada y cuándo estás obligado a incluirla en el IRPF.
Se trata de un concepto fiscal aplicable a residencias no habituales que suele generar muchas dudas: ¿qué requisitos se deben cumplir para tener que declarar rentas inmobiliarias en el IRPF? ¿A qué tipo de inmuebles afecta? ¿Cómo se calcula?
A continuación, resolvemos todas las dudas sobre esta obligación fiscal para propietarios, aclarando cuándo sí y cuándo no debe incluirse en la declaración de la Renta.
¿Qué es la renta inmobiliaria imputada?
La renta inmobiliaria imputada es un concepto fiscal que obliga a declarar un ingreso ficticio por el simple hecho de ser propietario de un inmueble que no es tu vivienda habitual y no está alquilado.
De hecho, según la Agencia Tributaria, se considera renta imputada aquella que corresponde a inmuebles de uso propio, pero que no generan ingresos reales.
Sí. Las viviendas vacías que no están alquiladas y que no constituyen la vivienda habitual del propietario deben incluirse en la declaración de la Renta como renta inmobiliaria imputada. Este concepto fiscal puede generar dudas, por lo que es fundamental saber cuándo se aplica, qué inmuebles afecta y cómo se calcula.
¿Qué viviendas generan renta inmobiliaria imputada en 2025?
Ahora bien, no todas las viviendas en propiedad generan rentas imputadas. Estas son, de acuerdo con Hacienda, las que sí deben declararse en el IRPF como rentas imputadas:
- Segundas residencias no alquiladas (playa, montaña…).
- Inmuebles urbanos no destinados a una actividad económica*.
- Viviendas vacías o en desuso que no sean tu residencia habitual.
- Inmuebles rústicos no necesarios para actividades agrícolas.
- Viviendas en multipropiedad (derecho de uso parcial anual).
*Un inmueble destinado a una actividad económica (como un local, oficina, nave industrial, terreno, etc.) es aquel que se utiliza principalmente para desarrollar actividades productivas, comerciales, profesionales o de servicios con fines lucrativos o empresariales.
¿Qué inmuebles están exentos de renta inmobiliaria imputada?
Contrariamente, estos son los inmuebles que no generan rentas imputadas en la declaración de la Renta:
- Tu vivienda habitual.
- Una vivienda alquilada mediante un contrato legal.
- Una inmueble destinado a una actividad económica.
- Una propiedad rústica que se utiliza en una explotación agraria.
- Un inmueble en construcción o que no es habitable por urbanismo.
Caso con renta imputada: Si tienes un apartamento en la costa que solo utilizas durante el verano y no lo alquilas, estás obligado a declarar la renta inmobiliaria imputada en tu declaración de la Renta 2025. Aunque no obtengas ingresos reales, Hacienda considera que se trata de un bien que genera una « renta presunta ».
Caso sin renta imputada: Si ese mismo apartamento lo alquilas de manera legal y declaras los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, entonces no debes imputar renta ficticia, ya que el inmueble sí está generando rendimientos reales.
¿Qué se considera vivienda habitual para Hacienda en 2025?
Para que una vivienda esté exenta de renta imputada, debe ser reconocida como vivienda habitual por Hacienda. Pero ¿qué significa esto exactamente?
Según la normativa fiscal vigente en 2025, una vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente reside de forma efectiva y permanente. Además, se exige que el propietario empiece a habitarla en un plazo máximo de 12 meses desde la fecha de adquisición o desde la finalización de las obras si se trata de una vivienda de nueva construcción o rehabilitada.
¿Cuánto tiempo hay que vivir en una vivienda para que sea habitual?
Una vez comenzada la residencia, debe mantenerse de forma continuada durante al menos tres años consecutivos. Este período mínimo es fundamental para que la Agencia Tributaria reconozca el inmueble como la residencia habitual del contribuyente.
Excepciones al plazo de tres años
No obstante, existen excepciones en las que Hacienda también permite considerar una vivienda como habitual aunque no se haya alcanzado ese mínimo de tres años. Esto ocurre en situaciones que exigen necesariamente un cambio de domicilio, como puede ser:
- El fallecimiento del contribuyente
- La celebración de un matrimonio
- Una separación o divorcio
- Un traslado laboral obligatorio
- Cuando la vivienda resulta inadecuada por motivos de discapacidad
En todos estos casos, aunque la residencia no haya sido tan prolongada como marca la norma general, Hacienda puede seguir considerando la vivienda como habitual a efectos fiscales, evitando así que se le aplique la imputación de rentas. Esta distinción resulta clave en el momento de realizar la declaración de la Renta, especialmente para quienes poseen más de un inmueble.
¿Quiénes tienen que incluir rentas imputadas en la declaración de la Renta?
No todas las personas con una vivienda en propiedad están obligadas a declarar rentas imputadas. Sin embargo, según la Agencia Tributaria, sí deben incluir este tipo de renta ficticia en el IRPF aquellos contribuyentes que disfruten de un inmueble que no es su vivienda habitual ni está alquilado.
Propietarios de inmuebles no alquilados
Las personas que tienen en propiedad una vivienda que no está alquilada, aunque no vivan en ella todo el año, deben declarar la renta imputada correspondiente. Por ejemplo, si tienes una casa en la playa que utilizas únicamente en verano y el resto del año permanece vacía, estás obligado a incluir esa renta en tu declaración de la Renta.
Usufructuarios
El usufructuario —la persona que tiene derecho a usar y disfrutar de una vivienda, aunque no sea el propietario legal— también está obligado a declarar las rentas imputadas. Es común en casos de herencia: por ejemplo, cuando un padre conserva el derecho de uso de una vivienda heredada por su hijo. En este caso, el usufructuario debe asumir la imputación de rentas, no el propietario.
Titulares de derechos de uso compartido
En los sistemas de multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turnos, quienes tengan asignado el uso parcial de un inmueble también deben declarar una renta imputada proporcional al tiempo que pueden disfrutar del bien. Por ejemplo, si eres copropietario de una vivienda vacacional que usas cuatro semanas al año, tendrás que declarar esa fracción como renta imputada.
Titularidad compartida: declaración proporcional
En los casos en los que un inmueble pertenece a varias personas, como sucede con las herencias o compraventas conjuntas, cada titular debe declarar su parte proporcional de la renta inmobiliaria imputada. Es decir, el porcentaje de imputación debe coincidir con el porcentaje de propiedad registrado en el catastro o escritura pública.
¿Cómo calcular la imputación de rentas inmobiliarias?
Para calcular la renta inmobiliaria imputada, no se toma como referencia el precio de compra de la vivienda, sino su valor catastral. Este dato puede consultarse fácilmente en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del inmueble.
Una vez conocido el valor catastral, se aplica un porcentaje fijo que varía según la situación catastral del inmueble. Este porcentaje puede ser del 2 % o del 1,1 %, dependiendo de si el valor ha sido actualizado en los últimos años. A continuación, te explicamos cómo aplicar estos porcentajes:
| Porcentaje | Situación de la vivienda |
|---|---|
| 2% | se aplica sobre el valor catastral si no ha sido revisado recientemente. |
| 1,1% | Se aplica si el valor catastral ha sido revisado y modificado en los últimos 10 años. También se aplica si el inmueble carece de valor catastral o no ha sido notificado al titular. En ese caso, el porcentaje se calcula sobre el 50 % del mayor entre el valor de adquisición o el valor comprobado por Hacienda. |
Una vez aplicado el porcentaje correspondiente sobre el valor catastral, obtendrás la cifra exacta que deberás declarar como renta imputada en tu IRPF. Aunque no se trate de un ingreso real, la Agencia Tributaria lo considera una manifestación de capacidad económica y lo incluye en la base imponible general junto a otros ingresos como sueldos, pensiones o beneficios por alquiler. Veámoslo con un ejemplo práctico.
Supongamos que tienes una segunda vivienda que utilizas durante los meses de verano y algunos fines de semana a lo largo del año. Esa vivienda, al no ser habitual ni estar alquilada, genera renta inmobiliaria imputada. Según el recibo del IBI, su valor catastral es de 60.000 euros, y ha sido revisado hace menos de 10 años.
En este caso, el porcentaje aplicable es del 1,1 %. Por tanto, la renta imputada sería: 60.000 € x 1,1 % = 660 €
Estos 660 euros se incluyen en la base imponible general del IRPF, junto a otros ingresos como el sueldo, la pensión u otros rendimientos. Aunque no se trata de un ingreso real, Hacienda lo considera una forma de riqueza económica, y por tanto, lo grava como si se tratase de un rendimiento efectivo.
¿Cómo declaro el alquiler de una vivienda en la declaración de la renta?
En el caso de que la vivienda no esté vacía, sino que figure como alquilada a través de un contrato de alquiler habitual, el piso no generará rentas inmobiliarias imputadas, ya que sí está generando ingresos reales. En este caso, se deben declarar los ingresos obtenidos en concepto de rentas como “rendimientos de capital inmobiliario”.
Nuevas reducciones aplicables en la declaración de la Renta 2025
Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, los propietarios que alquilen su inmueble pueden acceder a nuevas reducciones fiscales, siempre que el contrato se haya firmado a partir del 26 de mayo de 2023. Estas son las principales:
- 50 % de reducción general para todos los arrendamientos que cumplan con los requisitos legales.
- 60% de reducción si el propietario ha realizado obras de rehabilitación importantes (según el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) en los dos años anteriores a la firma del contrato. Estas deben afectar de forma relevante a la estructura, fachada, cubierta o similares.
- 70 % de reducción si la vivienda se alquila en una zona tensionada a jóvenes menores de 35 años, entre otros supuestos sociales.
- 90% de reducción si el inmueble se alquila en una zona tensionada y su precio se rebaja en un 5% respecto al contrato anterior.
En el caso de contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, se mantiene la reducción general del 60 %, siempre que el arrendamiento se haya declarado correctamente y se cumplan los requisitos exigidos.
Imaginemos que alquilas una vivienda por 1.000 euros al mes, lo que genera 12.000 euros anuales. Si te corresponde la reducción general del 50 %, solo deberás tributar por 6.000 euros. A esa cantidad aún puedes restarle gastos deducibles como los intereses del préstamo hipotecario, el IBI, las reparaciones necesarias, los gastos de comunidad o el seguro del hogar.
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