En plena campaña de la declaración de la Renta 2024-2025, muchos propietarios de segundas viviendas se plantean qué es la renta inmobiliaria imputada y si están obligados a declararla en el IRPF.
Se trata de un concepto fiscal aplicable a residencias no habituales que suele generar muchas dudas: ¿qué requisitos se deben cumplir para tener que declarar rentas inmobiliarias en el IRPF? ¿A qué tipo de inmuebles afecta? ¿Cómo se calcula?
A continuación, resolvemos todas las dudas sobre esta obligación fiscal para propietarios, aclarando cuándo sí y cuándo no debe incluirse en la declaración de la Renta.
¿Qué es la renta inmobiliaria imputada?
De acuerdo con la Agencia Tributaria, una renta inmobiliaria imputada se refiere a aquellas “rentas que debes incluir en tu declaración por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre bienes inmuebles incluyendo el alojamiento por tiempo compartido”.
Sin embargo, no todas las viviendas en propiedad generan rentas imputadas. Estas son, de acuerdo con Hacienda, las que SÍ deben declararse en el IRPF como rentas imputadas:
- Viviendas que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente (viviendas en las que no resida de forma permanente durante el año).
- Segundas viviendas que no generen ingresos por alquiler (casas vacacionales en la playa, en la montaña…).
- Inmuebles que no estén relacionados con actividades económicas (locales comerciales, oficinas…).
- Inmuebles rústicos no indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas (casas de campo que se usan para el disfrute y no para trabajar la tierra o para realizar actividades agrícolas).
- Que no se trate de solares, viviendas en construcción o no habitables.
Contrariamente, estos son los inmuebles que no generan rentas imputadas en la declaración de la Renta:
- Vivienda habitual del contribuyente.
- Inmuebles con contratos de alquiler.
- Inmuebles en los que se desarrollan actividades económicas (locales u oficinas).
- Inmuebles rústicos que se usan para explotaciones agrícolas.
- Inmuebles que se encuentren en construcción y aquellos que no son susceptibles de uso por razones urbanísticas.
¿Tengo que declarar una casa vacía que no alquilo?
Teniendo en cuenta lo anterior, ¿hay que declarar las viviendas vacías que no están alquiladas y que no conforman la vivienda habitual del propietario? La respuesta es un rotundo sí. Las viviendas vacías que no están en alquiler deben incluirse en la declaración de la Renta como renta inmobiliaria imputada.
Para asegurarse de si una vivienda debe declararse como renta aunque no se obtengan rendimientos por ella, es importante conocer qué entiende Hacienda por vivienda habitual:
- La edificación en la que resida el contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
- Con algunas excepciones. Se entiende que la vivienda es habitual cuando, a pesar de no haber residido en ella durante tres años, se produzca el fallecimiento del contribuyente o algunas de estas situaciones u análogas que exijan necesariamente el cambio de domicilio:
- Celebración del matrimonio del contribuyente.
- Separación matrimonial.
- Traslado laboral.
- Vivienda inadecuada por discapacidad del contribuyente o familiar.
- Con algunas excepciones. Se entiende que la vivienda es habitual cuando, a pesar de no haber residido en ella durante tres años, se produzca el fallecimiento del contribuyente o algunas de estas situaciones u análogas que exijan necesariamente el cambio de domicilio:
Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Con algunas excepciones, como las contempladas en el punto anterior.
¿Quienes tienen que incluir rentas imputadas en la declaración de la Renta?
Si una vivienda genera rentas inmobiliarias, ¿quién debe incluirlas en la declaración de la renta? De acuerdo con la AEAT, los contribuyentes están obligados a incluir rentas inmobiliarias imputadas en la declaración en los siguientes casos:
- Propietarios de inmuebles con derecho de disfrute todo el año o parte del año (sin haberlo puesto en alquiler).
- Ejemplo: tienes una vivienda en la playa donde no vives todo el año, pero tampoco la tienes alquilada.
- Usufructuarios (quienes tienen derecho a disfrutar de la vivienda).
- Ejemplo: cuando una vivienda se deja en herencia a un hijo, quien es el propietario, pero mientras uno de los padres viva, puede disfrutar del derecho de uso. En ese caso, el usufructuario sería quien debe incluir la renta inmobiliaria imputada.
- Titulares de derecho de alojamiento compartido (lo que se conoce como multipropiedad).
- Ejemplo: tienes una vivienda en copropiedad con varios amigos y la tienes disponible por 4 semanas al año. Deberás declarar una renta imputada proporcional al tiempo del derecho de uso.
Cabe destacar que, en el caso de los herederos o titulares que compran una casa a medias, cada uno debe declarar la parte proporcional de la renta imputada, en función del porcentaje de titularidad que le corresponda.
¿Cómo calcular la imputación de rentas inmobiliarias?
Para calcular la renta inmobiliaria imputada no se debe tomar como base el precio de compra de la vivienda, sino su valor catastral, que puede consultarse en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Para saber cómo se calcula, primero debemos tener en cuenta estos dos porcentajes a aplicar sobre el valor catastral de la vivienda:
| Porcentaje | Situación de la vivienda |
|---|---|
| 2% | Con carácter general, se aplica el 2% sobre el valor catastral de la vivienda |
| 1,1% | Si el valor catastral del inmueble ha sido revisado y modificado en los últimos 10 años, se aplica el 1,1% sobre el valor catastral o, Si el inmueble, a la fecha de devengo del impuesto, careciera de valor catastral o ni se hubiese notificado al titular. En estos casos, el % se aplica sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: El precio o valor de adquisición del inmueble. El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. |
Supongamos que tenemos una segunda vivienda para los meses de verano y algunos fines de semana al año. Esta vivienda, que genera rentas inmobiliarias imputadas, tiene un valor catastral de 60.000 euros, revisado hace menos de 10 años conforme a la normativa catastral.
- Imputación de renta inmobiliaria: 60.000€ x 1,1% = 660€
La renta imputada, en este caso, los 660€ se incluyen en la base imponible general del IRPF, por lo que se suma a otros ingresos como el sueldo, la pensión u otros rendimientos del contribuyente. No se trata de un ingreso real, pero Hacienda lo considera “riqueza económica”, por lo que lo incluye en la declaración como un ingreso más.
¿Cómo declaro el alquiler de una vivienda en la declaración de la renta?
En el caso de que la vivienda no esté vacía, sino que figure como alquilada a través de un contrato de alquiler habitual, el piso no generará rentas inmobiliarias imputadas, ya que sí está generando ingresos reales.
En este caso, se deben declarar los ingresos obtenidos en concepto de rentas como “rendimientos de capital inmobiliario”.
Cabe recordar que en la declaración de la Renta 2025 pueden aplicarse nuevas deducciones a propietarios por alquiler de vivienda, en contratos a partir del 26 de mayo de 2023.:
- 50% de reducción con carácter general
- 60% de reducción si se han realizado obras de rehabilitación del art. 41.1 del reglamento del irpf (objeto principal la reconstrucción de la vivienda, afectando a estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas entre otros requisitos) en la vivienda en los dos años anteriores antes de la firma del contrato.
- 70% de reducción si la vivienda se alquila en una zona tensionada a menores de 35 años, entre otros casos.
- 90% de reducción si el inmueble se alquila en una zona tensionada y su precio se rebaja en un 5% respecto al contrato anterior.
En los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, el porcentaje de reducción general es del 60%.
Por ejemplo: alquilamos una vivienda por 1.000 euros al mes. ¿Qué cantidad debemos declarar aplicando las reducciones? Si obtenemos 12.000 euros anuales y aplicamos la reducción del 50% (general), pasarían a tributar solo 6.000 euros. A esta cantidad, habría que restarle los gastos deducibles, como los intereses de la hipoteca, las reparaciones, el IBI, la comunidad o los seguros del hogar.
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