El contrato de arras es un acuerdo previo entre el comprador y vendedor de una vivienda que se firma con el objetivo de reservar el inmueble y fijar las condiciones de la compraventa.
Al formalizar la firma del contrato de arras, ambas partes se comprometen a seguir adelante con la operación, incluyendo los plazos, el precio de compra del inmueble o las responsabilidades y compromisos.
Todos los contratos tienen validez legal hasta que no son declarados nulos por un juez. Es por eso que, antes de la firma de un contrato de arras, es esencial entender con claridad cuáles son las implicaciones en caso de incumplimiento.
¿Qué errores debes evitar como comprador al firmar un contrato de arras? Desde iad España, enumeramos los fallos más comunes que deberás esquivar a toda costa.
7 errores a evitar al firmar un contrato de arras para comprar casa
No entender todas las cláusulas, no haber revisado la documentación del inmueble o no comprobar las posibles cargas son solo algunos de los fallos más habituales al firmar un contrato de arras. Descubre, a continuación, la lista completa de errores que debes evitar.
1. No entender todas las cláusulas del contrato
Dada la complejidad del lenguaje legal, es muy probable que no comprendas todos los términos legales y técnicos que puedan encontrarse redactados en el contrato. Sin embargo, nunca pases por alto las cláusulas que no entiendas.
Antes de proceder a la firma del contrato de arras, consulta y pregunta todas las dudas que te surjan. No dejes de leer detenidamente la letra pequeña confiando que el texto vaya a reflejar lo acordado verbalmente. Este tipo de contratos pueden incluir cláusulas e información sobre la vivienda que debes tener claras.
2. No haber revisado la nota simple de la vivienda
La nota simple, que puede consultarse a través del Registro de la Propiedad, es un documento esencial en la firma del contrato de arras, ya que informa sobre las características del inmueble, sus cargas o limitaciones.
Estos son los datos que encontrarás al investigar la nota simple de la propiedad que estás interesado en comprar:
- La localización y dirección completa del inmueble
- La superficie, distribución y los detalles del terreno o las áreas comunes
- La titularidad y las cargas, como hipotecas, embargos y otras limitaciones legales
No revisar si la información sobre la vivienda facilitada por el vendedor es verídica a través de este documento puede implicar consecuencias graves, como adquirir una propiedad con cargas y deudas o cuyo vendedor no es realmente su propietario legal.
Hipotecas, deudas impagadas de IBI… En la nota simple podrás comprobar si la propiedad cuenta con deudas impagadas que podrían afectarte al convertirte en el titular del inmueble
3. No haber leído el borrador del contrato de arras antes de firmar
Al tratarse de un contrato que implica penalizaciones en caso de incumplimiento, siempre se recomienda haber analizado todos sus detalles detenidamente.
Antes de la firma del documento realiza un análisis previo de todas sus cláusulas solicitando el borrador del contrato. Así, te aseguras de que los acuerdos pactados verbalmente están correctamente recogidos en el texto.
4. Firmar el contrato sin saber si el banco va a conceder la financiación
Otro gran error es firmar el contrato de arras sin haber tanteado cuál es la probabilidad de que los bancos te concedan financiación para comprar una vivienda.
Con el fin de no perder la señal en caso de que ninguna entidad bancaria te conceda una hipoteca, es aconsejable acercarse a un par de entidades para conocer si, según tu perfil financiero, podrían conceder el préstamo y cuál sería la cantidad máxima que podrían prestarte. Ten en cuenta que, como máximo, las entidades suelen ofrecer hasta un 80% del precio del inmueble, aunque el porcentaje depende de cada caso concreto.
Esta cifra varía en función de distintos factores como tu salario mensual, el tipo de contrato laboral, si la compraventa se realiza con uno o dos titulares o la cantidad de ahorros que aportes como entrada.
5. No realizar una revisión completa del inmueble
Antes de dar el “sí quiero” y formalizar el acuerdo a través de un contrato de arras, no olvides revisar a fondo la vivienda: el aluminio de las ventanas, el funcionamiento de los interruptores, el estado de la caldera, los electrodomésticos, las puertas, las posibles grietas o humedades en las paredes…
No realizar una revisión exhaustiva del inmueble puede derivar en sorpresas desagradables en el futuro. Además, al conocer los puntos débiles del inmueble tendrás más poder de negociación del precio de venta.
6. Desconocer las implicaciones legales del contrato en caso de incumplimiento
Este es, probablemente, el error más importante que debes evitar: no conocer cuál es tu responsabilidad al incumplir el contrato de arras.
Para reservar la vivienda a través del contrato de arras deberás dar una señal, que acostumbra a ser del 10% del valor del inmueble. En caso de agotar el plazo estipulado en el contrato o no estar interesado en seguir con la compraventa, lo habitual es perder el dinero aportado en concepto de arras.
Teniendo en cuenta este posible escenario, antes de firmar el contrato es vital que tengas claras las consecuencias en caso de incumplimiento y estés de acuerdo antes de formalizar el acuerdo. Evitarás enfrentar posibles problemas legales o financieros una vez que la compra se haya completado.
7. No haber solicitado la documentación esencial al comprar casa
Finalmente, desconocer la lista de trámites y documentos a solicitar para la compra de una vivienda es otro error común que cometen los compradores. Para dar el paso y tomar una decisión informada debes contar con toda la información sobre el inmueble:
- La nota simple
- El certificado de pago de las cuotas de la comunidad
- El justificante de pago de los impuestos y tasas locales (IBI, residuos…)
- El certificado energético (CEE) en vigor
- Los últimos recibos pagados de suministros
- La cédula de habitabilidad vigente
- El certificado de inspección del edificio (ITE)
Antes de firmar el acuerdo, solicita la documentación necesaria para estudiar la viabilidad de la compraventa al vendedor o al agente inmobiliario encargado de la venta del inmueble.
Protégete como comprador con asesoramiento inmobiliario
La compraventa de un inmueble es una de las decisiones más importantes y complejas en la vida de las personas. Para evitar posibles errores y garantizar que la transacción se efectúa de forma segura, lo más aconsejable es buscar asesoramiento profesional inmobiliario.
Los asesores inmobiliarios de la red iad que son expertos en tu zona podrán guiarte a lo largo de todo el proceso, ofreciéndote toda la información sobre las viviendas y el acompañamiento que necesitas para tomar las decisiones más acertadas.
Al apoyarte en un agente iad al comprar piso contarás con un gran respaldo durante cada parte del proceso: te ayudará a dar con el inmueble ideal, a solicitar la financiación, a pedir la documentación, a despejar todas las dudas sobre las cláusulas y contratos e, incluso, negociará el precio con el vendedor por ti.
