Impuestos al vender un piso: ¿qué tributos se pagan al vender segunda mano?

Vender un piso particular en España conlleva el pago de varios impuestos. No se trata simplemente de vender la vivienda a un precio y recibir el dinero de forma íntegra. Al formalizar una compraventa, es necesario rendir cuentas a Hacienda y abonar los impuestos al vender un piso, cuyo importe varía según las ganancias obtenidas.

Y ¿cuáles son estos cargos? ¿A cuánto ascienden y cómo se pueden calcular en base a los beneficios? Toma nota de qué impuestos se pagan al vender una casa y ahórrate cualquier tipo de sorpresa.

En España, estos son los tres impuestos que hay que tener en cuenta al vender una casa:

• El IRPF
• La Plusvalía municipal
• El IBI

Cada uno de ellos afecta de manera diferente según las circunstancias de la venta y la situación del inmueble, por lo que es importante planificar con antelación y asesorarse adecuadamente para evitar sorpresas.

La venta de un inmueble debe incluirse en la declaración de la renta del año en el que se produce la venta. Es decir, si se vende una vivienda en 2025, se deberá declarar en la declaración de la Renta de 2026, que corresponderá al ejercicio de 2025.

Eso sí, únicamente se pagarán impuestos en el caso de haber obtenido un beneficio económico de la venta. En otras palabras, cuando el importe de la venta sea superior al valor por la que se compró.

Por otro lado, si se reinvierte el dinero en otra propiedad en un plazo de dos años, estarás exento de pagar en concepto de IRPF al vender tu piso, siempre que se trate de la venta y compra de la vivienda habitual.

Eso sí, la aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley.

Es decir, deberás informar a Hacienda de la venta de tu vivienda y solicitar la exención, siempre que la vivienda que hayas vendido y vayas a comprar sean vivienda habitual.

El Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido tradicionalmente como plusvalía municipal, es un impuesto que pagamos por la revalorización del suelo desde que compramos la vivienda hasta que la vendemos.

Se trata de un impuesto cuyo valor depende de la tasa de incremento anual establecida por el ayuntamiento de la localidad en la que se ubica la propiedad, el valor catastral de la vivienda y el periodo por el cual se ha sido titular del inmueble.

Actualmente, este impuesto solo se paga cuando se ha generado una ganancia patrimonial. Por lo tanto, deberás hacerle frente si vendes el piso por un valor superior al valor por el que lo compraste. Y, en cuanto al pago, debe realizarse en un periodo de 30 días hábiles tras firmar la compraventa de la vivienda.

Como propietario de la vivienda, sabrás que cada año te toca pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, conocido popularmente como el IBI.

Este impuesto deben abonarlo todos los propietarios de un inmueble a fecha 1 de enero.

Lo más habitual en la compraventa de vivienda es pactar con el comprador para que abone la parte proporcional que le corresponda del impuesto, en función de la fecha en la que ha adquirido el inmueble. Este importe, por lo tanto, debe recuperarse del comprador una vez se abone el impuesto.

Además de los impuestos, hay una serie de gastos adicionales asociados a la venta de un inmueble:

• Gastos de cancelación de hipoteca. Una vez saldada la hipoteca, hay que acudir al Registro de la Propiedad para eliminar la carga, lo cual puede implicar costes notariales y registrales, así como los honorarios de una gestoría si se encarga de la tramitación.
• Tramitación de la documentación obligatoria:
  • Certificado energético. Es obligatorio desde 2013, de acuerdo con el Real Decreto 390/2021, y debe estar en vigor en el momento de la venta. Lo emite un técnico habilitado y su coste varía según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma.
  • Cédula de habitabilidad. Es obligatoria en comunidades como Cataluña, Baleares o Navarra. En otras comunidades, puede exigirse la licencia de segunda ocupación.
• Honorarios de la inmobiliaria, si se vende con ayuda profesional.
• Gastos notariales (menos habituales, ya que por defecto los asume el comprador).

Ahora que conoces los principales impuestos que se pagan al vender una casa en España, el proceso puede ser mucho más sencillo y ágil si cuentas con el apoyo de profesionales expertos en el sector inmobiliario.

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¿Cuándo se abona la plusvalía municipal al vender piso?
La plusvalía municipal se paga tras la venta, en los 30 días hábiles posteriores a la firma ante notario. Desde 2021, cuando se modificó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, si no se obtiene ganancia en la venta, no se abona este impuesto.

¿Se paga IRPF si hay pérdidas al vender una casa?
No. Si vendes una vivienda a un precio inferior al que la compraste, se considera una pérdida patrimonial, por lo que no hay que pagar IRPF.

¿Cómo tributa la venta de una segunda vivienda en el IRPF?
La venta de una segunda residencia tributa como ganancia patrimonial en la declaración del IRPF. No hay exención por reinversión ni por edad, como en el caso de la vivienda habitual, por lo que tendrás pagar entre el 19 % y el 28 % sobre el beneficio obtenido tras la venta.