Guía práctica para entender un contrato de arras

Firmar un contrato de arras es uno de los primeros pasos que se suelen dar antes de formalizar una operación de compraventa de vivienda, ya que funciona como garantía para el comprador y el vendedor. Pero ¿en qué consiste y qué tipos existen?, ¿en qué se diferencia un contrato de arras de un contrato de reserva?

En este artículo, daremos respuesta a todas tus dudas ofreciéndote información práctica para que puedas entender cómo funciona un contrato de arras antes de firmar.

El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una propiedad. En este se comprometen a asegurar la reserva del inmueble con el objetivo de evitar que las partes se echen atrás antes de firmar la compraventa.

Si, al firmar las arras, una de las partes decide no continuar con el acuerdo de comprar o vender la vivienda, habrá penalización. Por un lado, si es el comprador el que decide no seguir con la compraventa del inmueble, este perderá la cantidad abonada. En cambio, si es el vendedor el que incumple el contrato, deberá devolver las arras al comprador por duplicado o pagar la penalización estipulada previamente en el contrato.

La cantidad que el comprador abone se descontará del precio total del inmueble. Aunque la cifra puede variar en cada caso, suele corresponder a un 10% sobre el valor de la propiedad. Sin embargo, este porcentaje puede variar. Por ejemplo, si la vivienda tiene un valor de 150.000 euros, el comprador deberá abonar en concepto de arras un total de 15.000 euros.

Es importante no confundir el contrato de arras con el contrato de reserva. Se trata de conceptos muy parecidos, aunque con algunas diferencias legales.

En primer lugar, ¿qué es un contrato de reserva? Es un documento que tiene como objetivo garantizar la venta de un inmueble. A través de la firma del contrato de reserva, el comprador se compromete a abonar una señal y el vendedor se responsabiliza de vender la vivienda, sin posibilidad de rescindir el contrato.

Esta es la principal diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva: la última es de obligado cumplimiento. El contrato solo se podría anular si existe una cláusula que lo recoja. En ese caso, es imprescindible establecer cuáles son las condiciones de indemnización, así como el plazo para la firma de las escrituras.

Otra de las diferencias es que el contrato de arras está regulado por el Código Civil, por lo que dispone de mayor seguridad jurídica, mientras que el contrato de reserva no lo está. En caso de incumplimiento, la resolución estará sujeta a la interpretación del juez. Por otro lado, el contrato de arras dispone de distintas modalidades, en las que entraremos en detalle a continuación.

Como adelantamos, existen tres tipos de contratos de arras que, básicamente, se diferencian según las consecuencias de incumplimiento:

• Arras penitenciales: suelen ser las más comunes. La entrega de dinero funciona como indemnización en caso que se incumpla el contrato. Si es el comprador quien rompe el contrato, el vendedor puede quedarse con las arras. En caso contrario, se deberá hacer entrega de la señal por duplicado.
• Arras penales: este tipo de arras sirven para garantizar la compraventa de la vivienda. En este caso, si se incumple el contrato, además de quedarse las arras o pedirlas por duplicado, la parte afectada puede demandar a la otra parte para que se cumpla el contrato.
• Arras confirmatorias: en caso de incumplimiento, habría que ir a juicio para determinar las penalizaciones. Las partes no podrán rescindir el contrato de forma unilateral, por lo que la parte afectada podrá exigir la venta o una indemnización, pero será el juez quien lo determine tras una demanda.

El contrato de arras es un contrato privado entre las partes, por lo que no es obligatorio, pero sí altamente aconsejable. En las compraventas de vivienda funcionan como una garantía para que comprador y vendedor cumplan con su acuerdo.

Existen tres formas de redactar un contrato de arras: a través de una inmobiliaria, mediante un profesional independiente o haciéndolo nosotros mismos (la alternativa menos recomendable).

• Agencia inmobiliaria: si la compraventa se efectúa por medio de una inmobiliaria, será esta la que se encargue de redactar el contrato de arras y el coste se aplicará dentro de la comisión de la agencia inmobiliaria.
• Asesor inmobiliario independiente: en este caso, los honorarios dependen de la ciudad y del tipo de inmueble. El experto se encargará de redactar el contrato con todas las garantías.
• Sin intermediarios: esta opción es la menos recomendable. Si decides vender la vivienda de particular a particular, puedes redactar el contrato siguiendo los modelos de contratos de arras, aunque deberás ser muy cuidadoso, ya que se trata de un documento que posteriormente servirá al notario para la escritura de la compraventa.

Recalcamos que será crucial que la persona encargada de redactar el contrato de arras comprenda todas las cláusulas y añada la información esencial que todo contrato de arras debe contener. Estas son las cláusulas más habituales:

• Identificación de ambas partes: nombre completo y CIF o DNI.
• Domicilio de notificación: direcciones de contacto de comprador y vendedor.
• Ubicación: ciudad, localidad, dirección y referencia catastral de la vivienda objeto del contrato.
• Tipo de contrato: de qué tipo de arras se trata, ya que en caso contrario, se dará por sentado que hablamos de un contrato confirmatorio.
• Precio: indicar el precio total de la propiedad.
• Señal: especificar la cantidad monetaria que se entrega como arras.
• Plazo: plazo máximo para la firma de la escritura de la compraventa ante notario.
• Consecuencias de incumplimiento: detallar cuáles son las consecuencias que implican a cada una de las partes en caso de incumplimiento del contrato.
• Posibles cargas: indicar, en caso necesario, las cargas que pueda tener el inmueble.
• Gastos de compraventa: especificar quién se hace cargo de pagar los gastos derivados de la compraventa, como los administrativos, entre otros.
• Fecha y firma: fecha de la firma de la compraventa y firma de todas las partes implicadas.

Lo más común es que en el contrato de arras se entregue un 10% del precio total de la vivienda. No obstante, como se trata de un documento privado, este porcentaje puede variar en función de las necesidades del comprador y vendedor.

La cantidad abonada se tomará como un adelanto del precio de venta de la vivienda. Esto significa que en la firma de la escritura de compraventa el comprador deberá entregar el importe del valor del piso menos el importe que entregó en concepto de arras.

Si no se especifica lo contrario, el plazo para escriturar es de 90 días desde la firma del contrato de arras. De nuevo, este período de tiempo puede variar en función de lo que las partes implicadas hayan acordado por contrato.

Si vence el plazo para escriturar la compraventa, se pueden dar tres situaciones: se puede prorrogar el contrato de arras si ambas partes están interesadas en seguir con la compraventa, el comprador decide no continuar o el vendedor decide que no seguir con la venta de vivienda.

• Prorrogar las arras: se añade un anexo al contrato con la nueva fecha estipulada y firmarlo en la notaría.
• El comprador no quiere continuar: el vendedor tendrá derecho a quedarse el dinero siempre y cuando se haya firmado un contrato de arras penitenciales (las más habituales).
• El vendedor no quiere continuar: este deberá devolver el dinero de las arras de forma íntegra y duplicada si se han firmado unas arras penitenciales.

En el caso de que el comprador o el vendedor de la vivienda fallezcan tras la firma del contrato de arras, no se tienen en cuenta las penalizaciones que fija el contrato. Además, el Código Civil no recoge la posibilidad de reclamarlas, ya que se trata de un caso de “fuerza mayor”.

Ahora que ya conoces todos los detalles en los que debes fijarte antes de firmar un contrato de arras para vender o comprar una casa con mayor seguridad. No dudes en contar con tu agente iad más cercano para recibir asesoramiento y mantenerte actualizado acerca de todas las novedades del sector.