Firmar arras para la compra de una vivienda sigue siendo, en 2025, uno de los pasos clave dentro de cualquier operación de compraventa. Este tipo de contrato tiene carácter vinculante y marca el compromiso formal entre comprador y vendedor.
Por eso, es fundamental evitar errores que puedan derivar en la pérdida de dinero, conflictos legales o incluso la anulación del proceso de compra.
A continuación, desde iad España, te explicamos qué es un contrato de arras, analizamos los errores más comunes que cometen los compradores y te damos las claves para evitar problemas al formalizar este documento.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual el comprador y el vendedor de una vivienda se comprometen a formalizar una compraventa en un plazo determinado.
Este contrato se acompaña del pago de una cantidad de dinero, conocida como arras, que sirve como garantía del compromiso asumido. Existen varios tipos de contratos de arras, siendo los más comunes:
- Arras penitenciales
- Arras confirmatorias
- Arras penales
El tipo de arras elegido afectará directamente a las consecuencias legales si alguna de las partes decide no seguir adelante con la operación. Por tanto, la elección no es una cuestión menor. Dependiendo de cuál se pacte, las consecuencias ante un desistimiento pueden ser desde la simple pérdida de una cantidad económica hasta la posibilidad de ser obligado judicialmente a cumplir el contrato o pagar indemnizaciones.
Lo más habitual en España es el uso de arras penitenciales en los contratos privados de compraventa de inmuebles, ya que permiten a ambas partes desistir del acuerdo con una penalización económica previamente pactada.
7 errores a evitar al firmar arras
No entender todas las cláusulas del contrato, no revisar adecuadamente la documentación del inmueble o no comprobar la existencia de posibles cargas son solo algunos de los errores más frecuentes que pueden poner en riesgo una operación de compraventa. Firmar un contrato de arras sin la debida precaución puede acarrear consecuencias legales y económicas no deseadas.
Para evitar sorpresas desagradables y proteger tus intereses, es fundamental conocer cuáles son los fallos más habituales y cómo prevenirlos. A continuación, te presentamos una lista detallada con los 7 errores que debes evitar al firmar un contrato de arras, para que puedas avanzar con seguridad y confianza en el proceso de adquisición de una vivienda.
1. No comprender bien las cláusulas del contrato de arras
Uno de los principales errores al firmar contrato de arras es no leer detenidamente todas las cláusulas. Muchos compradores asumen que el contrato refleja fielmente lo hablado verbalmente, pero no siempre es así.
Antes de firmar las arras, solicita una copia previa y resuelve todas tus dudas con tu agente o con un profesional legal. La redacción puede incluir cláusulas sobre plazos, penalizaciones, condiciones suspensivas (como la concesión de una hipoteca) o supuestos de prórroga del contrato de arras.
2. Firmar arras sin revisar la nota simple
La nota simple es esencial para verificar la titularidad y las cargas que pesan sobre la vivienda. Firmar un contrato de arras sin conocer estos detalles puede acarrear graves consecuencias, como comprar una vivienda embargada o con deudas pendientes.
Consulta siempre la nota simple en el Registro de la Propiedad, es un documento esencial en la firma del contrato de arras, ya que informa sobre las características del inmueble, sus cargas o limitaciones.
Una nota simple es un documento informativo expedido por el Registro de la Propiedad que resume la situación jurídica de un inmueble, como una vivienda, un local o un terreno.
No tiene valor certificativo (es decir, no da fe pública), pero ofrece una visión clara y actualizada de la propiedad. Estos son los datos que encontrarás en la nota simple de la propiedad que estás interesado en comprar:
- La localización y dirección completa del inmueble
- La superficie, distribución y los detalles del terreno o las áreas comunes
- La titularidad y las cargas, como hipotecas, embargos y otras limitaciones legales
3. No leer el borrador del contrato antes de firmar
Al firmar arras, es fundamental disponer con tiempo del borrador para revisar todos los términos. No hacerlo puede derivar en cláusulas abusivas o mal redactadas que perjudiquen al comprador.
Antes de la firma del contrato de arras, pide el documento con antelación, revísalo junto a un profesional y asegúrate de que refleja fielmente lo pactado verbalmente.
4. Firmar arras sin tener la financiación preaprobada
Uno de los mayores riesgos al firmar arras es no contar con una hipoteca preconcedida. Si el banco rechaza la financiación y el contrato no está condicionado a la concesión del préstamo, puedes perder el importe entregado.
Con el fin de no perder la señal en caso de que ninguna entidad bancaria te conceda una hipoteca, es aconsejable acercarse a un par de entidades para conocer si, según tu perfil financiero, podrían conceder el préstamo y cuál sería la cantidad máxima que podrían prestarte. Ten en cuenta que, como máximo, las entidades suelen ofrecer hasta un 80% del precio del inmueble, aunque el porcentaje depende de cada caso concreto.
Esta cifra puede variar en función de distintos factores:
- Tu salario mensual
- El tipo de contrato laboral
- Si la compraventa se realiza con uno o dos titulares
- La cantidad de ahorros que aportes como entrada
5. No revisar el estado real de la vivienda
Firmar el contrato de arras sin haber visitado o inspeccionado bien la vivienda puede suponer aceptar defectos ocultos como humedades, instalaciones deterioradas o daños estructurales.
Haz una revisión detallada del inmueble, e incluso solicita un informe técnico si tienes dudas. Esto te permitirá negociar el precio o desistir a tiempo si hay problemas.
6. Desconocer las consecuencias legales del incumplimiento
Este es, probablemente, el error más importante que debes evitar al firmar arras: no conocer cuál es tu responsabilidad en caso de incumplimiento del contrato.
Para reservar la vivienda a través del contrato de arras deberás dar una señal, que acostumbra a ser del 10% del valor del inmueble. En caso de agotar el plazo estipulado en el contrato o no estar interesado en seguir con la compraventa, lo habitual es perder el dinero aportado en concepto de arras.
Teniendo en cuenta este posible escenario, antes de firmar el contrato es vital que tengas claras las consecuencias en caso de incumplimiento y estés de acuerdo antes de formalizar el acuerdo. Evitarás enfrentar posibles problemas legales o financieros una vez que la compra se haya completado.
Si finalmente no quieres seguir adelante con la compraventa, lo más habitual es que pierdas la cantidad entregada en concepto de arras, especialmente si se trata de arras penitenciales. Por eso, es fundamental entender bien qué tipo de arras has firmado y qué implica legalmente romper el acuerdo.
7. No haber solicitado la documentación antes de firmar
Además de la nota simple, existen otros documentos esenciales para formalizar con seguridad la compraventa. Omitir alguno puede generar retrasos o problemas legales más adelante.
La documentación que debes solicitar como comprador es la siguiente:
- La nota simple actualizada
- El certificado de pago de las cuotas de la comunidad
- El justificante de pago de los impuestos y tasas locales (IBI, residuos…)
- El certificado energético (CEE) en vigor
- Los últimos recibos pagados de suministros
- La cédula de habitabilidad vigente
- El certificado de inspección del edificio (ITE)
Antes de firmar el acuerdo, solicita la documentación necesaria para estudiar la viabilidad de la compraventa al vendedor o al agente inmobiliario encargado de la venta del inmueble.
Antes de firmar arras, es muy recomendable contar con el apoyo de un asesor inmobiliario especializado en compraventas. Un profesional puede ayudarte a revisar la documentación, detectar posibles riesgos ocultos y garantizar que el acuerdo se firme con todas las garantías jurídicas y urbanísticas necesarias. Así evitarás errores costosos y ganarás seguridad en cada paso del proceso.
Protégete como comprador
La compraventa de un inmueble es una de las decisiones más importantes y complejas en la vida de las personas. Para evitar posibles errores y garantizar que la transacción se efectúa de forma segura, lo más aconsejable es buscar asesoramiento profesional.
Los asesores inmobiliarios de la red iad que son expertos en tu zona podrán guiarte a lo largo de todo el proceso, ofreciéndote toda la información sobre las viviendas y el acompañamiento que necesitas para tomar las decisiones más acertadas.
Al apoyarte en un agente iad al comprar piso, contarás con un gran respaldo durante cada parte del proceso: te ayudará a dar con el inmueble ideal, a solicitar la financiación, a pedir la documentación, a despejar todas las dudas sobre las cláusulas y contratos e, incluso, negociará el precio con el vendedor por ti.
