Existen varios documentos imprescindibles en una compraventa de vivienda, y el contrato de arras es uno de ellos. Pero ¿qué ocurre en caso de incumplimiento del contrato de arras? ¿Qué pasa con la señal si el que incumple es el vendedor? ¿Y si el comprador?
Descubre, con iad España, en qué consiste este acuerdo, cuál es el tipo de contrato de arras más habitual y cuáles son las consecuencias en caso de incumplimiento.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que realizan el comprador y el vendedor de una vivienda para reservar y pactar las condiciones de la compraventa. Durante la firma de este contrato, se entrega una cantidad de dinero como señal, que suele corresponder al 10% del valor del inmueble.
El comprador interesado en comprometerse en adquirir la vivienda es el responsable de abonar la señal que, generalmente, puede ascender a varios miles de euros, variando en base al precio de venta de la propiedad.
Si la compraventa se negocia a un valor de 200.000 euros, el comprador abonaría unos 20.000 euros en concepto de arras (10%). Este importe se entrega en concepto de señal para compensar el perjuicio ocasionado por el desistimiento de uno de los contratantes o bien para sancionar el incumplimiento.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que protege los intereses de ambas partes, pero lo cierto es que la firma de este contrato es un trámite no obligatorio. No obstante, sí es recomendable para evitar los problemas que puedan surgir durante el proceso de compraventa.
Se trata de un contrato que puede firmarse ante la presencia de un notario o de forma privada, no siendo obligatoria su presencia. De todas formas, a nivel legal, ambos contratos tendrían la misma validez.
El contrato de arras penitenciales, el más habitual
El tipo de contrato de arras que suele firmarse más frecuentemente es el de arras penitenciales. Se trata un un tipo de acuerdo que permite a las partes desistir del acuerdo si así lo desean, teniendo que abonar una penalización en caso de incumplimiento del contrato de arras.
A diferencia de las arras confirmatorias o las penales, los otros tipos de contrato disponibles, las arras penitenciales son la únicas que están reguladas por el Código Civil, en su artículo 1454.
Cada contrato de arras, según su tipología, funciona de manera distinta:
- En las arras confirmatorias, se entrega el dinero como señal de celebración del contrato y las partes no tienen la facultad de resolverlo.
- En las arras penales, el dinero se entrega en garantía del cumplimiento del contratado. Si es el comprador quien incumple el contrato, la cantidad invertida se pierde. Si, en cambio, quien se desentiende es el vendedor, este deberá devolver las arras duplicadas. Pero, además, a diferencia de las penitenciales, se podrá exigir el cumplimiento del contrato o la resolución.
- Las penitenciales, o también de desistimiento, son las que permiten desistir unilateralmente con el efecto indemnizatorio señalado.
Incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor: pago doble de la señal
En caso de que sea el vendedor de la vivienda quien, llegada la fecha límite para la firma de la compraventa estipulada en el contrato de arras, se echa atrás, este deberá asumir una penalización.
De acuerdo con lo expresado en el artículo 1454 del Código Civil, el vendedor estará obligado a pagar el doble de lo pactado en concepto de arras: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Si el comprador ha abonado el 10% en concepto de arras para la reserva de una vivienda de 200.000 euros, lo que equivale a 20.000 euros, el vendedor deberá abonarle al comprador 40.000 euros como penalización.
Incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador: pérdida de la señal
En cambio, si el que incumple o decide rescindir el contrato es el comprador, lo habitual es que este pierda el dinero de las arras.
Ahora bien, si en el contrato se especifica que, en caso de que el banco no conceda la financiación para formalizar la compraventa del inmueble, las arras deben ser devueltas, el comprador tendrá derecho a recuperar la cantidad anticipada como reserva. Solo en ese caso, el vendedor está obligado a devolver el dinero aportado en la firma de las arras al comprador.
Conociendo esta información, cabe destacar la alta importancia de revisar siempre las cláusulas del contrato de arras antes de firmar, asegurándose de que se entienden todos los apartados, especialmente la letra pequeña. Este paso será indispensable para estar al corriente de lo firmado y tener claras las consecuencias en caso de incumplimiento del contrato.
En Cataluña, las arras penitenciales se regulan según el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña y están sujetas a la concesión de la financiación. Por lo tanto, el comprador puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado. Es decir, no se perdería la señal.
¿Qué pasa si un contrato de arras vence?
Si se firma un contrato de arras con una fecha límite para completar la compraventa con la escritura pública notarial, las partes pueden acordar una extensión o prórroga del contrato o bien una resolución.
Los contratos de arras pueden extender su validez incorporando un anexo en el que se indique el nuevo plazo de cumplimiento y los motivos de la prórroga. Esto puede acordarse cuando, por ejemplo, el comprador está teniendo problemas para conseguir financiación.
¿Cómo reclamar el incumplimiento de arras?
Si hay incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor o comprador, ¿cómo se reclama la penalización? Si no se formaliza la compraventa y se desiste del compromiso de comprar o vender la vivienda alcanzada la fecha límite estipulada en el contrato de arras, la parte interesada puede reclamar de la siguiente forma:
- Requerir a la otra parte para que acuda a la notaría un día y hora concretos.
- Presentarse en la notaría el día y hora establecidos y, si la parte incumplidora no se presenta, solicitar al notario que levante el acta de incomparecencia.
- Dar por resuelto el contrato de arras y reclamar judicialmente la penalización.
En definitiva, para poder reclamar la indemnización por el incumplimiento del contrato de arras se deben realizar una serie de pasos legales. De lo contrario, el contrato seguiría vigente al no existir un documento de resolución.
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Preguntas frecuentes sobre el incumplimiento del contrato de arras (FAQ)
¿Se puede recuperar el dinero de las arras si no se consigue la hipoteca?
Solo si el contrato lo especifica expresamente. De lo contrario, el comprador pierde la señal.
¿Cuánto tiempo suele tener de vigencia un contrato de arras?
Depende de lo que acuerden las partes, pero lo habitual es un plazo de 90 días para formalizar la compraventa ante notario.
¿Se puede exigir el cumplimiento del contrato de arras?
Solo si se trata de arras confirmatorias o penales, el comprador o vendedor puede demandar el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa, además de solicitar una indemnización por daños y perjuicios. En el caso de las arras penitenciales, no se puede exigir, ya que permiten desistir el contrato a cambio de una penalización.
