La casa se te ha quedado pequeña, necesitas cambiar de ciudad por trabajo, quieres mudarte cerca de la familia… Existen múltiples razones por las que podrías necesitar un cambio de vivienda habitual, un proceso que puede ser todo un desafío: requiere de la venta de tu vivienda actual, la búsqueda de tu nueva propiedad, la gestión de trámites y documentos y el pago de impuestos en ambas operaciones.
¿No sabes por dónde empezar? Descubre, a continuación, cuáles son las cuestiones que debes tener más claras al vender un piso para comprar otro y lograr cerrar ambas transacciones con éxito.
7 cuestiones a tener en cuenta antes de vender un piso para comprar otro
Antes de iniciar el proceso, debes considerar varios factores clave para tomar las mejores decisiones. Estas son las siete preguntas que debes hacerte antes de embarcarte en un cambio de vivienda habitual.
¿Por cuánto puedes vender tu vivienda actual?
El primer paso siempre es conocer el precio de venta de tu vivienda actual. Lo más probable es que necesites este capital para invertirlo en la operación de compra, por lo que será un dato esencial que marcará el proceso y te ayudará a determinar tu presupuesto.
Para conocer cuál es el precio de tu vivienda, puedes ayudarte de los simuladores de tasación online, apoyarte en la opinión de expertos inmobiliarios, quienes te asesorarán y guiarán en la gestión del proceso de venta y compra de vivienda, o bien, realizar una tasación homologada. Esta última alternativa es la única que tiene coste, por lo que no es la más popular entre los particulares que buscan vender piso.
¿Cuál es tu presupuesto máximo de compra?
Con la información anterior, ya puedes determinar cuánto estarías dispuesto a gastar en la compra de tu nueva propiedad.
En este punto, deberás tener en cuenta que las operaciones de compra y venta de vivienda requieren del abono de gastos e impuestos, por lo que deberás estimar cuál será tu capital disponible para la operación de compra restándole estos costes adicionales (más adelante, detallamos qué gastos e impuestos debes asumir al vender y comprar vivienda).
¿Cuándo conviene contratar una hipoteca puente?
El proceso de vender un piso para comprar otro es bastante habitual, por lo que las entidades financieras disponen de préstamos especiales para este tipo de situaciones.
Las hipotecas puente son un tipo de financiación que te permite adquirir una nueva casa antes de vender la actual, una solución especialmente interesante cuando quieres comprar una nueva propiedad pero aún no has conseguido vender la actual.
¿Cuánto se tarda de media en vender y comprar un piso?
Actualmente en España el tiempo medio de una operación paralela de venta y compra de vivienda puede demorarse entre tres y seis meses. Por lo tanto, a la pregunta ¿se puede comprar y vender piso el mismo año? La respuesta es sí.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el tiempo de venta en cada localidad puede ser distinto, ya que depende de varios factores.
Por ejemplo, del volumen de demanda de vivienda, de si el precio de salida se ajusta al índice de precios de vivienda en venta en la zona, del tipo de propiedad…
¿Conviene aceptar una oferta de venta antes de comprar el nuevo piso?
Si has dado algunas voces sobre tu intención de vender tu piso para comprar otro pero todavía no has iniciado el proceso de búsqueda de tu futura propiedad… ¿qué ocurriría si recibieras una oferta de compra antes de haber encontrado tu nueva casa?
Este puede ser un escenario complejo, ya que si no aceptas la oferta que tienes encima de la mesa podrías estar perdiendo la oportunidad de vender tu piso en tiempo récord y, si lo haces, te ves obligado a buscar soluciones habitacionales para vivir mientras das con tu futuro inmueble.
En este caso, lo que puedes hacer es acordar con el comprador una fecha de venta más larga en el contrato de arras. Firmar el contrato de arras te dará cierto margen para encontrar tu futura casa y, si no tuvieras suerte en tu búsqueda, tienes la opción de solicitar una prórroga con el comprador.
¿Qué impuestos pagas si vendes una vivienda para comprar otra?
Como explicamos al inicio, vender un piso para comprar otro es un proceso que está sujeto al pago de impuestos y gastos.
Impuestos y gastos adicionales a pagar al vender una vivienda
Estos son los impuestos a pagar al vender una vivienda en España:
- Plusvalía municipal si vendes por un precio mayor al que compraste. Si te preguntas “¿si vendo un piso para comprar otro, pago plusvalía?”, debes saber que dependerá de si has obtenido ganancias patrimoniales con la venta o no.
- IRPF, siempre que vendas una vivienda que no se considere habitual. Estarás exento de pagar este impuesto si reinviertes todo el capital de la venta de tu actual vivienda en una nueva, que deberá ser tu residencia habitual.
Ahora bien, adicionalmente se deben abonar los gastos relacionados con la operación de venta:
- Comisión por intermediación inmobiliaria. Si vendes tu viviendas apoyándote en la experiencia de expertos inmobiliarios, debes abonar un coste por sus servicios.
- Tramitación de documentos obligatorios para la venta de vivienda (cédula de habitabilidad o certificado energético) si no los tienes o están caducados.
Impuestos y gastos adicionales a pagar al comprar una vivienda
En cuanto a la compra, también existen una serie de impuestos y gastos adicionales que es necesario tener en cuenta para calcular la inversión total. Estos son los impuestos a pagar al comprar una casa:
- IVA o ITP. Pagarás IVA si adquieres una vivienda de obra nueva o ITP si es una transmisión de vivienda de segunda mano.
Y, en cuanto a los gastos derivados de la operación de compra, están:
- Los gastos de la notaría en la que firmas la escritura.
- Los honorarios de la gestoría.
- La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Es viable gestionar ambas operaciones inmobiliarias a la vez?
Aunque el proceso de vender un piso para comprar otro pueda resultar complicado, lo cierto es que es completamente viable y factible si se gestiona de manera adecuada. Para ello, lo más aconsejable es contar con el apoyo de especialistas inmobiliarios que puedan brindarte asesoramiento en cada parte del proceso.
Si estás planteándote un cambio de vivienda habitual y no tienes tiempo de gestionar la venta por tu cuenta y necesitas acelerar el proceso de búsqueda de tu futuro inmueble, agente iad más cercano.
