Uno de los primeros pasos que se realizan en un proceso de compraventa de vivienda es la firma de un compromiso de compraventa entre las partes, conocido como contrato de arras, con la entrega de una señal al vendedor.
Sin embargo, al existir varios tipos de contratos de arras, pueden darse distintas implicaciones legales y económicas. Desde iad España, analizamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y cuál es el más conveniente y común para la compraventa de una vivienda.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre la parte compradora y la vendedora, en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa del inmueble.
Por un lado, el comprador se compromete a comprar y abona una señal, que suele ser del 10% del importe de venta de la propiedad, que más adelante, en el momento de la firma de compraventa, se descontará del precio total. Por otro lado, el vendedor se compromete a vender la vivienda en los términos y condiciones pactados en el contrato de arras.
Ahora bien, en función de la modalidad de arras escogida, las consecuencias en caso de incumplimiento varían. No todos los contratos de arras son igual de flexibles, por lo que, dependiendo del tipo de acuerdo, no habrá opción de desistimiento.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Existen tres tipos de contratos de arras, cada uno con sus implicaciones y condiciones. ¿En qué consiste cada uno? Lo analizamos, a continuación:
Contrato de arras confirmatorias
Las arras confirmatorias funcionan básicamente como un anticipo del precio final, obligando a las dos partes a formalizar la compraventa. En este caso, si hubiera incumplimiento por alguna de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento de lo pactado o una indemnización, además de solicitar intereses. En pocas palabras, no es posible romper el contrato de forma unilateral. Y si así fuera, habría que ir a juicio.
Contrato de arras penales
Las arras penales, por su lado, buscan garantizar la compraventa del inmueble. Al firmar este tipo de arras, si se incumple lo pactado, el comprador puede pedir las arras por duplicado y el vendedor quedárselas, dependiendo de quién sea el que haya incumplido el acuerdo. Además, la parte afectada puede poner una demanda para que la otra parte cumpla con su obligación.
Contrato de arras penitenciales
Finalmente, en las arras penitenciales, también denominadas de desistimiento, se entrega una señal a modo de indemnización en caso de desistir de la operación. Se trata de las arras más habituales en los contratos de compraventa, ya que son las que proporcionan más flexibilidad a las partes. Al firmar este tipo de contrato, existe la posibilidad de desistir unilateralmente: si es el vendedor el que decide no proseguir con la operación de compraventa y/o incumple el contrato de arras, debe abonar el doble del importe que recibió, mientras que si es el comprador el que decide no seguir con la compraventa, perdería el importe abonado.
Tabla comparativa: arras confirmatorias, penales y penitenciales
Para ver de forma clara cuál es la principal diferencia entre los distintos tipos de contratos de arras, te presentamos sus consecuencias en caso de incumplimiento en la siguiente tabla:
| En caso de incumplimiento… | |
|---|---|
| Confirmatorias | Se puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización, más intereses |
| Penales | Se puede perder o pagar por duplicado la señal pudiendo exigir, además, el cumplimiento de contrato o su resolución la parte cumplidora de este. |
| Penitenciales | Se pierde la señal o se paga por duplicado su importe |
¿Qué arras son más convenientes en una compraventa?
En las transacciones inmobiliarias en España, las arras penitenciales son las más habituales, ya que son las que permiten a ambas partes resolver el contrato de forma unilateral. En ese caso, las consecuencias se limitan a una pérdida económica.
Si lo incumpliera el comprador, perdería la cantidad abonada en concepto de señal (el 10% del precio de compraventa) y, si lo incumpliera el vendedor, debería abonar el doble de lo que recibió como señal.
Este tipo de contrato ofrece una mayor flexibilidad para las partes y evita posibles disputas y problemas legales en el futuro.
Si una vivienda tiene un precio de compraventa de 250.000€, lo habitual es que, en el momento de la firma de las arras, el comprador abone una cantidad de 25.000€. En caso de incumplimiento, perdería esta cantidad, mientras que si el que incumple el contrato es el vendedor, negándose a vender el inmueble, este debería devolverle al comprador 50.000€. Es decir, los 25.000€ que el comprador abonó más otros 25.000€ que debe aportar de su bolsillo.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca? ¿Se pierden las arras penitenciales?
Una de las dudas más habituales tiene que ver con la devolución de las arras en el caso de que el banco no conceda la financiación para adquirir la vivienda. ¿Qué ocurre en ese caso? ¿El comprador pierde el dinero?
Habitualmente, en el momento en el que se firman las arras, la parte compradora inicia el trámite de solicitud de la hipoteca, pudiendo el banco no conceder la financiación por motivos como la falta de ahorros para la entrada, una situación profesional inestable…
Si el banco no concede la hipoteca, el comprador podría perder el dinero aportado en concepto de arras, a no ser que el contrato contenga una cláusula que indique la devolución de lo abonado en caso de no obtener la financiación.
Es por eso que es altamente importante revisar el contrato de arras en profundidad antes de firmar, entendiendo todas sus cláusulas y condiciones.
En la comunidad catalana, esta opción queda regulada por el artículo 621-49 del Código Civil Catalán, que establece que el dinero abonado por el comprador estará siempre condicionado a la obtención de la hipoteca, a no ser que se pacte lo contrario.
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