La vivienda es un derecho recogido en la Constitución Española (CE). Y, dada la situación por la que atraviesa el mercado del arrendamiento de vivienda, desde el Gobierno se ha aprobado la nueva Ley de Vivienda para alquiler.
Esta ley, en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 26 de mayo de 2023, busca establecer una regulación básica del mercado del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda a quienes tengan dificultades, prestando atención a los jóvenes y colectivos vulnerables.
Zonas tensionadas, límites en la subida anual del alquiler, regulación de los precios, protección frente a desahucios… ¿En qué consiste la nueva ley de vivienda y qué novedades trae para los inquilinos?
Desde iad España, analizamos las claves de la nueva Ley de Vivienda para alquiler que afectan directamente a los arrendatarios.
Resumen Ley de Vivienda para alquiler
¿Vives de alquiler o piensas alquilar una vivienda a corto plazo? Estas son las principales medidas que articula la nueva ley de vivienda alquiler y que afectan a tu contrato de arrendamiento.
1. El límite de la actualización de los alquileres
Antes, todos los contratos de alquiler en los que se incluía la cláusula de actualización de precio se basaban en el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Con el fin de atenuar las fuertes subidas del precio en los alquileres, desde el Gobierno se ha creado un nuevo índice, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), cuya tasa actual está en el 2,10% (datos de julio de 2025).
Esto sustituye al IPC y se aplicará en los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023.
2. Las zonas de mercado residencial tensionado
Esta medida incluida en la nueva Ley de Vivienda para alquileres permite a las Comunidades Autónomas establecer zonas de mercado residencial tensionado. Se consideran así aquellas áreas donde:
- El precio medio destinado a la vivienda supera el 30% del salario promedio de los hogares.
- O bien, donde el precio de compra o alquiler ha subido tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
El objetivo de estas zonas es regular los precios mediante limitaciones establecidas por cada ayuntamiento.
3. La nueva definición de gran tenedor de vivienda
Esta nueva ley que regula los alquileres crea una nueva definición para el concepto de “gran tenedor”.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 3, el gran tenedor es “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
Eso sí, en los mercados residenciales declarados como tensionados, se puede considerar como grandes tenedores a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos. De nuevo, las comunidades autónomas pueden decidir si se aplica o no esta nueva definición.
4. La regulación de los precios en nuevos contratos de alquiler
Los precios a pagar por las viviendas de alquiler ubicadas en zonas tensionadas están limitados. Ahora bien, existen diferencias según el tipo de propietario:
- Grandes tenedores. Si el arrendador es gran tenedor, como inquilino pagas un precio limitado del alquiler según el Índice de Alquiler de Vivienda del Gobierno.
- Pequeños propietarios. En este caso, el precio del alquiler no podrá ser más alto que el último alquiler actualizado. El propietario solo podría cobrarte hasta un 10% más si ha realizado reformas en la vivienda para optimizar la eficiencia energética, la accesibilidad o si se firma un contrato por un periodo de 10 años o más.
5. El traslado de la comisión inmobiliaria al casero
Desde la aprobación de la nueva Ley de Vivienda es el propietario el responsable de abonar los gastos de la gestión inmobiliaria.
De acuerdo con la modificación del apartado 1 del Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
6. La imposibilidad de cargar gastos adicionales
El art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permitía cargar los gastos adicionales, como el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de residuos o los gastos de la comunidad a los inquilinos.
En los supuestos de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, los propietarios solo pueden cargar estos gastos en los nuevos contratos siempre y cuando en el anterior ya se incluya esta cláusula.
¿Cuándo entró en vigor la nueva Ley de Vivienda para alquiler?
La ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Sin embargo, la aplicación de varias medidas depende de cada comunidad autónoma.
- Cataluña → 271 municipios declarados zonas tensionadas desde octubre de 2024.
- Navarra → 21 municipios declarados en el segundo trimestre de 2025, con vigencia inicial de tres años.
- Galicia (A Coruña) → 1 municipio declarado zona tensionada, el primer caso en la comunidad.
- País Vasco → 2 municipios: Galdakao y Donostia-San Sebastián.
- Madrid → 0 municipios, ya que la Comunidad de Madrid ha decidido no aplicar la declaración de zonas tensionadas.
Todas las nuevas declaraciones de zonas tensionadas de Navarra, Galicia y País Vasco entraron en vigor el 30 de julio de 2025. Cataluña ya aplicaba la medida desde 2024, mientras que Madrid continúa sin hacerlo.
Implicaciones para los contratos de alquiler en zonas tensionadas
Si alquilas una vivienda en una de las zonas tensionadas declaradas por la nueva Ley de Vivienda para alquiler, estas son las reglas que afectan directamente al precio del contrato:
- Precio limitado al contrato anterior. La renta inicial no podrá superar la última renta que haya tenido la vivienda en los últimos 5 años, teniendo en cuenta las actualizaciones anuales aplicadas en ese periodo.
- Si no hay contrato previo. En el caso de que la vivienda no haya tenido contrato de arrendamiento en los últimos 5 años, el precio máximo se calculará según el índice de referencia oficial publicado por el Ministerio de Vivienda.
- Si el propietario es gran tenedor. Cuando el arrendador sea considerado gran tenedor de vivienda (más de 5 o 10 inmuebles, según el territorio), la renta inicial quedará siempre limitada por el índice de referencia del Ministerio, sin excepciones.
Vivir en una zona tensionada implica que el precio del alquiler no puede fijarse de manera libre, sino que queda vinculado al histórico del contrato o al índice de referencia oficial, garantizando mayor control sobre las subidas y una mayor protección para los inquilinos.
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Preguntas frecuentes sobre la nueva Ley de Vivienda para alquiler (FAQ)
¿En qué consiste la nueva Ley de Vivienda para alquiler?
La ley regula el mercado del alquiler en España con medidas como el control de precios en zonas tensionadas, la definición de grandes tenedores, el límite a las subidas anuales y la obligación de que el casero pague la comisión inmobiliaria.
¿Qué son las zonas tensionadas?
Son áreas donde el precio de la vivienda (compra o alquiler) es demasiado alto en relación con los ingresos de los hogares. En estas zonas se aplican limitaciones al precio de los alquileres para proteger a los inquilinos.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria con la nueva Ley de Vivienda?
El casero (propietario) es quien debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, no el inquilino.
¿Afecta la nueva ley a contratos firmados antes de mayo de 2023?
No. Los contratos firmados antes mantienen sus condiciones originales hasta que finalicen. Sin embargo, las actualizaciones de renta deben seguir el IPC y no el nuevo índice IRAV.
