Todo lo que tienes que saber sobre la Ley de Vivienda como inquilino

La vivienda es un derecho recogido en la Constitución Española (CE). Y, dada la ausencia de políticas legislativas en materia de vivienda, desde el Gobierno se ha aprobado estatalmente la nueva Ley de Vivienda.

Zonas tensionadas, límites en la subida anual del alquiler, regulación de los precios, protección frente a desahucios… ¿Qué novedades trae para los inquilinos esta nueva normativa? Desde iad España, analizamos las claves de la nueva Ley de Vivienda 2023 que especialmente afectan a los inquilinos de las viviendas arrendadas.

¿Vives de alquiler o piensas alquilar una vivienda a corto plazo? Estas son las principales medidas que articula la nueva Ley de Vivienda que podrían afectar a tu actual o próximo contrato de arrendamiento.

El primer cambio lo notarás en la subida anual del precio de tu alquiler. Hasta ahora, los contratos de alquiler en los que se incluía la cláusula de actualización de precio se basaban en el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Según los movimientos de este índice, publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los propietarios podían actualizar el precio de la renta en base a su tasa anual.

Con el fin de atenuar las fuertes subidas del precio en los alquileres, desde el Gobierno se ha limitado la subida del precio hasta diciembre de 2023 al 2% y hasta el 3% a lo largo de 2024. A partir de dicha fecha, el INE creará un nuevo índice de referencia para evitar las subidas descontroladas de los precios.

Esta medida incluida en la nueva Ley de Vivienda 2023 permite a las Comunidades Autónomas establecer zonas de mercado residencial tensionado. Las autonomías podrán decidir si se aplica o no esta medida, que consiste en definir áreas o zonas en las que el precio medio destinado a la vivienda sea mayor al 30% del salario promedio de los hogares en la zona.

También podrán considerarse zonas tensionadas aquellas áreas en las que el precio de compra o alquiler se haya incrementado al menos tres puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma en los últimos cinco años.

Esta nueva Ley que regula los alquileres crea una nueva definición para el concepto de “gran tenedor”. De acuerdo con lo establecido en el artículo 3, el gran tenedor es “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.

Eso sí, en los mercados residenciales declarados como tensionados, se puede considerar como grandes tenedores a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos De nuevo, las comunidades autónomas podrán decidir si se aplica o no esta nueva definición.

Los precios a pagar por las viviendas de alquiler ubicadas en zonas tensionadas estarán limitados. Ahora bien, existen diferencias según el tipo de propietario:

• Grandes tenedores. Si el arrendador es gran tenedor, como inquilino disfrutarás de un precio limitado del alquiler según un índice establecido por el ayuntamiento.
• Pequeños propietarios. En este caso, el precio del alquiler no podrá ser más alto que el último alquiler actualizado (2% en 2023 y 3% en 2024). El propietario solo podría cobrarte hasta un 10% más si ha realizado reformas en la vivienda para optimizar la eficiencia energética, la accesibilidad o si se firma un contrato por un periodo de 10 años o más.

Desde la aprobación de la nueva Ley de Vivienda es el propietario el responsable de abonar los gastos de la gestión inmobiliaria. De acuerdo con la modificación del apartado 1 del Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.

El art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite cargar los gastos adicionales, como el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de residuos o los gastos de la comunidad a los inquilinos.

La nueva Ley de Vivienda entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023. Sin embargo, por el momento no se han detectado grandes cambios en el mercado, ya que la aplicación de algunas de las medidas depende de la aprobación de las autoridades autonómicas y centrales.

De hecho, varias comunidades han anunciado que no aplicarán la definición de zonas tensionadas para limitar el precio de los alquileres. Y es que la Ley de Vivienda habilita a las autonomías a declarar zonas tensionadas, limitar el precio de los alquileres o aplicar la definición de “grandes tenedores”, pero estas no están obligadas.

Comunidades como Cataluña sí han notificado cuáles serán los municipios en los que se declararán las zonas tensionadas, donde se aplicarán las medidas de limitación de precios en los alquileres.

Por el momento, la Generalitat ha publicado un listado de 140 municipios que cumplen con los requisitos que establece la nueva Ley para considerarse como zonas de mercado residencial tensionado.

Contrariamente, Paloma Marín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, ha anunciado que la Comunidad de Madrid cumplirá con la nueva Ley de Vivienda, pero no se definirán zonas tensionadas ni otras medidas que dependan de las autonomías.

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