Lo que los propietarios deben saber sobre la Ley de Vivienda en Cataluña

Cataluña es una de las pocas comunidades autónomas que ha optado por acogerse a la Ley de Vivienda, adoptando medidas como la declaración de zonas de mercado tensionado para la regulación de los precios en los contratos de alquiler.

¿Cómo afecta la declaración de zonas tensionadas a los propietarios de vivienda en Cataluña? ¿En qué cambian los contratos de alquiler en áreas tensionadas? Desde iad España, analizamos todo lo que los propietarios deben saber sobre la Ley de Vivienda en Cataluña para que puedan adaptarse a las regulaciones y cumplir con las medidas de contención de precios al alquiler.

En diciembre de 2023, la Generalitat de Cataluña declaró 140 poblaciones como áreas de mercado residencial tensionado, declaración que fue publicada en el BOE el 14 de marzo de 2024 en las que ya se aplica el límite del precio del alquiler.

Más tarde, en octubre de 2024, se publicaron en el Boletín Oficial del Estado 131 nuevas localidades catalanas más, que también cumplían con los requisitos definidos por la Ley de Vivienda para ser consideradas zonas de mercado residencial tensionado.

En total, Cataluña cuenta con un total de 271 áreas declaradas como mercado residencial tensionado.

¿Qué condiciones deben reunir los municipios para poder ser declarados como zonas tensionadas? De acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para que una zona pueda ser considerada “mercado tensionado” debe darse, al menos, una de las siguientes casuísticas:

• Localidades en las que el precio de la vivienda supere el 30% del salario de los hogares. Tal y como indica la nueva Ley de Vivienda, “Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”.
• Localidades en las que en los últimos cinco años el precio de la vivienda haya subido un 3% por encima del IPC. Así lo especifica la Ley 12/2023 “Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo”.

La nueva Ley de Vivienda establece varios cambios que afectan a los mercados de vivienda declarados como tensionados. En el caso de Cataluña, al tener activos un total de 271 municipios tensionados, se aplican algunas novedades estipuladas por esta nueva ley.

En el artículo 3 de la Ley por el derecho a la Vivienda, se define al gran tenedor como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.

Es decir, por lo general, los grandes tenedores son aquellos propietarios que cuentan con un total de 10 viviendas o más, o bien más de 1.500 m2 construidos de uso residencial.

Ahora bien, en el caso de las zonas tensionadas, el número de viviendas en propiedad necesarias para ser considerado gran tenedor puede reducirse si así lo considera la Comunidad Autónoma y lo motiva: se considerarán grandes tenedores a “aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma”.

La distinción entre gran tenedor y pequeño propietario es muy relevante a la hora de fijar los precios en los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas. Así es cómo se limitan los precios de las rentas de los contratos de arrendamientos en las áreas de Cataluña declaradas como mercado tensionado:

• Contrato de vivienda propiedad de pequeño propietario. El precio del alquiler de los nuevos contratos no podrá ser superior al precio del anterior contrato vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, con la aplicación de la actualización anual del precio que conste en este contrato (IPC o IRAV si ya es un contrato realizado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda). Si la vivienda se alquila por primera vez o no ha sido alquilada en los últimos cinco años, el precio no debe superar el límite de precios del Índice de Referencia de Precios al Alquiler del Gobierno.
• Contrato de vivienda propiedad de gran tenedor. En el caso de los propietarios que cuenten con cinco o más viviendas en áreas tensionadas, el precio de todos los contratos nuevos firmados siempre deberá respetar los límites de precios establecidos por el Índice de Referencia de Precios del Alquiler del Gobierno, pudiendo ser inferior si así resulta del cálculo de la renta según el apartado anterior.

¿Tienes una vivienda en una de las zonas tensionadas de Cataluña? Estos son los consejos a tener en cuenta para establecer el precio de los alquileres o actualizar la renta anualmente y cumplir con la normativa:

• Conocer la regulación para los alquileres de las zonas tensionadas de Cataluña. Tras la declaración de zonas tensionadas por la Generalitat, en estas áreas deben aplicarse las medidas de contención de precios, según recoge la Ley de Vivienda, por lo que los propietarios deberán conocer el procedimiento para establecer los precios del alquiler de sus viviendas ubicadas en estas áreas de mercado.
• Aplicar la actualización del precio según el índice que corresponda. En enero de 2025, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este nuevo índice debe utilizarse para actualizar anualmente los contratos de viviendas firmados tras la aprobación de la Ley de Vivienda, es decir, el 26 de mayo de 2023. Los contratos firmados antes de esta fecha podrán actualizarse a través del Índice de Precios al Consumo (IPC).
• Contar con asesoramiento profesional para cumplir con la nueva regulación. A la hora de poner una vivienda en alquiler en zonas tensionadas, lo ideal es contar con el apoyo de expertos inmobiliarios que tengan pleno conocimiento sobre los procedimientos para cumplir con la normativa, la documentación necesaria y ofrezcan asesoramiento para la redacción de contratos, que deben estar alineados con las nuevas medidas de contención de precios.

Si tu vivienda se encuentra entre las 271 localidades de Cataluña declaradas como tensionadas y necesitas asesoramiento personalizado para conocer a fondo la nueva normativa y las implicaciones como propietario, contacta con tu asesor iad más cercano para gestionar tu propiedad con total tranquilidad, de forma efectiva y dentro de la legalidad.