El pasado 9 de octubre de 2024 se publicaron en el Boletín Oficial del Estado (BOE) las nuevas zonas declaradas como tensionadas en Cataluña. De acuerdo con lo dispuesto en esta Resolución de 8 de octubre, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado, 131 localidades se han añadido a la lista de las ya 140 declaradas, sumando un total de 271 localidades.
Desde iad España, aclaramos qué son las zonas tensionadas, cuáles son las localidades declaradas en Cataluña según este concepto aprobado por la Ley de Vivienda y cómo afecta a propietarios e inquilinos.
¿Qué son las zonas tensionadas?
Según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, una zona de mercado residencial tensionado podrá considerarse como tal cuando se produzca una de las siguientes circunstancias:
- “Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. Es decir, en aquellas localidades en las que el precio de la vivienda en venta o alquiler más los gastos de luz, agua, gas y teléfono supere el 30% del salario de los hogares.
- “Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo”. Es decir, que en los últimos cinco años, el precio de la vivienda en la localidad haya subido un 3% por encima del IPC (Índice de Precios al Consumo).
Esta declaración permite a las Comunidades Autónomas regular el precio de los nuevos contratos de alquiler, entre otras medidas. Sin embargo, estas tienen la última palabra para decidir si se declaran áreas de mercado residencial tensionado o no.
Por el momento, Cataluña, País Vasco y Navarra son las únicas comunidades que han declarado o están en el proceso de declarar áreas de mercado residencial tensionado en España.
¿Qué zonas han sido declaradas como tensionadas en Cataluña?
En el mes de diciembre de 2023, la Generalitat de Cataluña declaró como zonas de mercado residencial tensionado 140 poblaciones, donde se aplicaría el límite al precio del alquiler.
El pasado 8 de octubre se anunció la ampliación de esta lista en 131 municipios más de Cataluña, en los que también se cumplen las condiciones para ser declarados como zonas tensionadas.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda en Cataluña a los propietarios?
La nueva Ley de Vivienda, que tiene entre sus objetivos el de limitar la subida de los precios del alquiler y proteger a los inquilinos, ha traído consigo algunas novedades para propietarios y arrendatarios.
Veamos, a continuación, cuáles son las que aplican a los caseros de la autonomía catalana:
Grandes o pequeños tenedores de vivienda
De acuerdo con artículo 3, “gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial”, siendo el pequeño tenedor el que es persona física con menos de 10 inmuebles en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.
Sin embargo, en sus declaraciones de áreas tensionadas, las Comunidades Autónomas pueden reducir el número de inmuebles de uso residencial a 5 o más para ser considerados como grandes tenedores. Esta nueva definición influye directamente en las medidas para regular los precios en las zonas declaradas como tensionadas.
Contratos nuevos en zonas tensionadas con precios limitados
¿Qué pasa con los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual en las zonas declaradas como tensionadas? De acuerdo con la Ley de vivienda, el precio del alquiler de los nuevos contratos no podrá superar el precio del anterior contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años, sólo pudiéndose aplicar la actualización anual sobre la renta del anterior contrato.
En caso de que el propietario sea gran tenedor, en cualquier nuevo contrato que se firme, el precio de la renta no podrá ser superior al Índice de Precio de Referencia publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
El Índice de Referencia del Precio del alquiler
Y ¿qué es el Índice de Referencia del Precio del alquiler? Se trata de un sistema que ofrece un rango de valores de precios para el alquiler de vivienda, mediante una horquilla de precios de renta inferior y superior.
El valor superior es el que sirve de límite en los casos de alquilar una vivienda a un propietario calificado como Gran Tenedor.
Los grandes tenedores en zonas tensionadas en Cataluña siempre utilizarán este sistema para la fijación de los precios de sus viviendas en alquiler, mientras que los pequeños tenedores solo lo usarán cuando alquilen propiedades que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
¿Cuál es el impacto de las zonas tensionadas en Cataluña para inquilinos?
Los inquilinos, con la nueva Ley de Vivienda, pueden beneficiarse de precios regulados en zonas tensionadas y la subida del alquiler limitada. Mientras la regulación de precios solo es aplicable en las comunidades que declaren zonas de mercado residencial tensionado, la actualización anual de la renta está limitada en todo el país, dejando de estar ligada al IPC.
Precios regulados en zonas tensionadas
Con la aplicación de la regulación de los precios de los alquileres, los inquilinos se benefician de rentas a precio limitado, una medida que, según la Generalitat, ha conseguido rebajar el precio medio del alquiler en un 5% respecto al trimestre anterior en las ciudades declaradas como tensionadas. Estos datos se corresponden al primer trimestre tras la entrada en vigor de las zonas tensionadas en Cataluña, entre abril y junio de 2024.
En las 140 primeras zonas declaradas, el precio medio de los alquileres se sitúa en los 865,56€. En las localidades que no han sido declaradas como tensionadas, las rentas han incrementado un 0,6%.
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