¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

contrato alquiler con opcion a compra

Dudar entre comprar una propiedad o vivir de alquiler es una cuestión que preocupa a gran parte de la población actual. Y es que tener un contrato de alquiler, para muchos, es no invertir de manera inteligente el dinero. La principal razón es porque cuando se compra un piso se suele abonar mensualmente un porcentaje de la hipoteca. Una vez se cumple con la totalidad, se adquiere la propiedad.

En un contrato de alquiler, se paga únicamente por el derecho de uso de una vivienda durante el tiempo que dura el contrato. Tras este periodo, el inquilino no tiene más responsabilidad sobre el inmueble. Y en caso de decidir mudarse a otra propiedad, ya sea por motivos personales o profesionales, puede dejar la vivienda siempre que se respete el período de aviso estipulado en el contrato del inmueble de alquiler.

Cada opción tiene sus ventajas. Pero ¿y si te dijéramos que existe un contrato de alquiler que te permite decidir si quieres comprar la vivienda más adelante e invertir el dinero abonado en cada mensualidad? Se trata de un formato que muchos inquilinos prefieren a la hora de buscar una vivienda de alquiler.

A continuación, te contamos en qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.

¿En qué consiste un alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra es un tipo de contrato en el que el inquilino tiene la opción de comprar la vivienda. La cantidad abonada durante el tiempo de arrendamiento se resta de la cantidad por el precio de venta de la vivienda. Veámoslo con un ejemplo.

Entender un contrato de alquiler con opción a compra a través de un ejemplo

María y Pedro tienen un contrato de alquiler con opción a compra de cinco años. Durante este periodo, abonan cada mes 800 euros de renta y, al finalizar el contrato, se interesan por la vivienda alquilada, ya que se ven viviendo en ella durante muchos años. El inmueble tiene un coste de 200.000 euros y ellos han abonado en cinco años un total de 48.000 euros, por lo que pueden comprar la vivienda por 152.000 euros.

Es un contrato muy atractivo para los inquilinos que quieren, en un futuro, comprar una vivienda, ya que el dinero del alquiler no cae en “saco roto”. Así funciona un contrato con opción a compra:

  1. Firma del contrato. Se acuerdan las condiciones estipuladas para la posibilidad de comprar la vivienda tras finalizar el contrato de arrendamiento.
  2. Derecho a compra. El inquilino tiene un plazo máximo en el que debe indicar si está interesado o no en adquirir la vivienda.
  3. Compra de la vivienda. Se restan las cantidades abonadas durante el periodo de alquiler al precio de venta de la vivienda, tal y como se establece en el contrato.
contrato con opcion a compra

¿Es legal este tipo de alquiler?

Y te preguntarás, ¿es legal el contrato de alquiler con opción a compra? Lo cierto es que aunque se trate de un modelo menos popular que el clásico contrato de alquiler, es un tipo de contrato totalmente legal, recogido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

No obstante, para que el contrato sea legal, este debe incluir algunos puntos, como por ejemplo:

  • Los plazos del alquiler y compra del inmueble
  • El precio de la mensualidad y de la propiedad en el caso de ser comprada
  • La cantidad abonada en el alquiler, que se descontará del precio de compra

Por otro lado, en cuanto al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ambas partes pueden acordar quién se encargará de pagar el impuesto, aunque por norma general, suele ser el propietario de la vivienda el responsable de abonarlo. Con lo cual, si el inquilino decide comprar la vivienda, tras la operación de compraventa, será quién deba abonar este impuesto.

¿Cuáles son las ventajas de un alquiler con opción a compra para el inquilino?

Para el inquilino, firmar un contrato de alquiler con opción a compra tiene distintas ventajas:

  • Ahorro gracias al alquiler con opción a compra. El inquilino tiene la posibilidad de invertir sus mensualidades abonadas en la compra de la vivienda, por lo que no “pierde” este dinero.
  • Más fácil acceder a una hipoteca. Al poder ahorrar, es más sencillo acceder a una hipoteca para la compraventa de la propiedad, ya que las entidades bancarias valoran más positivamente el perfil del comprador, que ya ha abonado parte del precio de la vivienda.
  • Libertad de escoger. Este tipo de contrato permite la posibilidad tanto de elegir si finalmente se quiere adquirir la vivienda como si no. De esta forma, es más fácil probar si te ves viviendo en el inmueble y cerciorarte antes de meterte en una compraventa.
  • Precio de venta fijado en el contrato. Si el precio de la vivienda aumenta con los años, podrás beneficiarte de la compra a precio bajo si cuando firmaste el contrato de alquiler los precios de las propiedades se encontraban más bajos.
  • Puedes acceder a ayudas al alquiler. Mientras pagas el alquiler de la vivienda, puedes acceder a subvenciones y ayudas nacionales para el pago del alquiler si cumples los requisitos.
  • Exclusividad. El inquilino tiene exclusividad a la hora de comprar la vivienda, siempre y cuando respete los plazos fijados por contrato.

¿Y los inconvenientes?

Aunque cuenta con muchas ventajas, este tipo de contrato también tiene algunas desventajas que hay que destacar. Estas son las que más te afectarán como inquilino:

  • La prima del depósito inicial. Al inicio del contrato es posible que te hagan pagar una prima para optar al alquiler con opción a compra. Si decides no comprar la vivienda, perderías esta cantidad abonada.
  • Si los precios de la vivienda bajan, deberás pagar lo establecido en el contrato. Si cuando decides adquirir la vivienda han bajado los precios de los inmuebles, no podrás optar a pagar un precio de mercado, ya que estarás obligado a comprar según el precio establecido en el contrato de forma inicial. Como ya hemos mencionado, el precio de venta de la vivienda debe fijarse en el contrato de arrendamiento con opción a compra.
  • Carga fiscal más elevada. El contrato de alquiler con opción a compra está sujeto a doble tributación: por el alquiler y por la opción a compra. Eso sí, no se pagarán los mismos impuestos si el contrato se ha realizado a través de una inmobiliaria o un particular.
ventajas e inconvenientes de un contrato de alquiler con opción a compra

Por lo general, el contrato de alquiler con opción a compra es una alternativa más ventajosa para el inquilino que para el propietario, ya que en caso de aumento del valor del metro cuadrado en vivienda de compra, el propietario se ve obligado a vender la vivienda por el precio que estipula el contrato.

Contrariamente, el inquilino saldría perdiendo si, cuando decide comprar la vivienda, el precio fijado es más elevado que el valor de mercado. No obstante, no estará obligado a adquirirla si no lo considera oportuno.

Eso sí, se trata de un contrato interesante para aquellos propietarios que quieran darle una salida a la vivienda rápidamente por falta de liquidez o por no dejarlo cerrado sin uso. Además, si existe una tendencia bajista del precio de la vivienda, es una forma de fijar un precio de venta alto.

 

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