Preguntas frecuentes sobre la Ley de Vivienda

En mayo de 2023 se publicó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en el Boletín Oficial del Estado (BOE), una ley que tiene como objetivo regular el mercado del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda.

Desde iad España, resolvemos algunas de las preguntas más frecuentes sobre la Ley de Vivienda, ya que, desde su aprobación, han cambiado algunas reglas del juego en el mercado, tanto para propietarios como para inquilinos.

Tras la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, los propietarios tienen nuevas responsabilidades. Veamos, según esta ley, cuáles son los principales cambios para los caseros de viviendas en alquiler:

• Límite del precio en zonas tensionadas. En los nuevos contratos de alquiler, el precio no podrá superar el del contrato anterior más la actualización anual de la renta, si el propietario es gran tenedor de vivienda (en zonas tensionadas, más de cinco viviendas), el estipulado en el Índice de referencia publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• Actualización del precio del alquiler. En nuevos arrendamientos, la actualización anual del precio del alquiler deja de estar vinculada al IPC (Índice de Precios al Consumo), pasando a estar vinculada al nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE, publicado recientemente y cuyo primer dato es del 2,2%.
• Ventajas fiscales para propietarios. Poner una vivienda en alquiler como propietario puede tener ventajas fiscales de hasta un 90% de bonificación.
• Prórroga extraordinaria del plazo del alquiler en casos de vulnerabilidad social y económica. De acuerdo con la nueva Ley, “podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año. […] Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica”.
• Honorarios de la inmobiliaria. Según la Ley de Vivienda “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.

En cuanto a los inquilinos, estas son las medidas de protección de la nueva Ley de Vivienda:

• Precios del alquiler limitados en zonas tensionadas. En aquellas zonas declaradas como tensionadas, los inquilinos pueden beneficiarse de un precio regulado en los nuevos contratos de alquiler.
• Menos gastos para alquilar vivienda. La Ley establece que los gastos de formalización del contrato no pueden repercutirse a los inquilinos, por lo que se reduce el gasto inicial para alquilar un piso.
• Posibles prórrogas del plazo. Los inquilinos más vulnerables pueden acogerse a soluciones como prórrogas extraordinarias del plazo en los contratos.
• Actualización anual vinculada a un índice más estable (IRAV). Con el fin de atenuar las puertas subidas en el precio del alquiler a causa de la evolución del IPC, se ha creado desde el INE un “un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda […] con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.

Las comunidades autónomas pueden declarar “zonas de mercado residencial tensionado” en aquellas áreas que cumplan uno de estos dos requisitos:

• Localidades en las que el precio de la vivienda supera el 30% del salario de los hogares. Así lo especifica la Ley de vivienda: “Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”.
• Localidades o zonas en las que el precio de la vivienda ha subido más de un 3% por encima del IPC. Es decir, zonas en las que “el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo”.

No. Como indicamos, el límite del precio al alquiler solo se aplica, según la Ley de Vivienda, en las áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado. Por lo tanto, por el momento, solo las autonomías de Cataluña, Navarra y País Vasco cuentan o van a contar a lo largo de 2025 con medidas de contención de alquileres en algunas de sus localidades.

Por ejemplo, Cataluña cuenta con un total de 271 municipios declarados como tensionados, en los que el precio del alquiler de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual deben seguir estas condiciones:

• Nuevos contratos cuando el propietario es pequeño tenedor. El precio del nuevo contrato no podrá ser más alto que el del último contrato de alquiler, sumándole la actualización anual del precio del alquiler que este contemple.
• Nuevos contratos cuando el propietario es gran tenedor. El precio del nuevo contrato no podrá superar el estipulado en el Índice de Referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El propietario puede cobrar un 10% más si, por ejemplo, se han realizado obras en la vivienda para mejorar el Certificado de Eficiencia Energética en al menos un 30% o la accesibilidad en los dos años anteriores al nuevo contrato. debiendo acreditarse ambos extremos, o si realiza un contrato de alquiler de duración igual o superior a 10 años.

El precio del alquiler, desde la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, deja de poder actualizarse en base al IPC. En 2023, el límite establecido era del 2%, en 2024, el límite fue del 3% y, ahora, en 2025, el INE (Instituto Nacional de Estadística), ha creado un nuevo índice de referencia más estable, el llamado IRAV, que se aplica a los contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Desde esta página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana es posible calcular la subida máxima de la renta mensual del alquiler. Para obtener el cálculo de la actualización del alquiler, el sistema solicitará lo siguiente:

• Seleccionar el tipo de contrato según la fecha de firma.
• Introducir el precio de la renta actual en la casilla.

Los propietarios que alquilen sus viviendas pueden beneficiarse de reducciones en el IRPF en los siguientes casos:

• 90% de reducción al firmar nuevos contratos de alquiler en zonas declaradas como tensionadas con una renta inferior en un 5% respecto al contrato anterior.
• 70% de reducción cuando la vivienda situada en una zona de mercado tensionado se alquile por primera vez a inquilinos de entre 18 y 35 años.
• 60% de reducción cuando la vivienda haya sido rehabilitada.
• 50% de reducción en el resto de los casos.

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