Si estás buscando las ciudades más baratas para comprar una casa en España este 2025, probablemente sea porque el mercado inmobiliario en las grandes ciudades está fuera de tu presupuesto o porque buscas una alternativa con mejor relación calidad-precio.
La buena noticia es que aún existen capitales de provincia donde el precio del metro cuadrado es mucho más bajo que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, permitiendo comprar una casa por menos de la mitad de lo que pagarías en las zonas más demandadas.
Según los últimos datos del Colegio de Registradores de España (1T 2025), el precio medio de la vivienda en España ha alcanzado los 2.226 €/m², un nuevo máximo histórico, con un incremento interanual del 8,1%.
A pesar de esta subida, todavía hay ciudades donde los precios se mantienen muy por debajo de la media, ofreciendo oportunidades reales para quienes buscan comprar.
En este artículo te mostramos el ranking actualizado de las ciudades más baratas para comprar una casa en 2025, con datos reales, análisis del mercado y consejos prácticos para ayudarte a tomar la mejor decisión.
Ranking de las ciudades más baratas para comprar casa en 2025
| Ciudad | Precio medio aprox. €/m² (2024) | Coste estimado 80 m² |
|---|---|---|
| Palencia | 1.125 €/m² | 90.000 € |
| Ciudad Real | 1.141 €/m² | 91.280 € |
| Zamora | 1.174 €/m² | 93.920 € |
| Jaén | 1.217 €/m² | 97.360 € |
| Castellón de la Plana | 1.223 €/m² | 97.840 € |
| Cáceres | 1.225 €/m² | 98.000 € |
| Lleida | 1.297 €/m² | 103.760 € |
| Ávila | 1.324 €/m² | 105.920 € |
| Huelva | 1.405 €/m² | 112.400 € |
| Cuenca | 1.415 €/m² | 113.200 € |
En el mismo periodo, el precio medio metro cuadrado Madrid se sitúa en 4.080 €/m² y el precio metro cuadrado Barcelona en 4.300 €/m², según el Colegio de Registradores. Comprar en Zamora o Ciudad Real supone pagar menos de un tercio de lo que costaría en estas ciudades.
¿Por qué son más baratas estas ciudades?
Las ciudades más baratas para comprar una casa suelen compartir características clave: menor demanda de vivienda, menor presión turística, menor dinamismo económico y un mercado inmobiliario con crecimiento moderado.
Además, ninguna de estas ciudades está incluida en las zonas tensionadas del alquiler definidas en la Ley de Vivienda 2023, lo que significa que no están sujetas a las limitaciones de precios de alquiler que afectan a Madrid, Barcelona o Baleares. Esto ofrece más margen de negociación y estabilidad de precios a medio plazo.
Por otro lado, estas ciudades presentan menos competencia de inversores y una mayor proporción de compras para uso propio, lo que reduce la especulación y hace que el mercado sea menos volátil.
Qué tener en cuenta al comprar en estas ciudades
Aunque el precio pueda parecer muy atractivo, antes de lanzarte a comprar en una de las ciudades más baratas de España, conviene tener en cuenta algunos factores clave.
- Demanda futura y facilidad para vender. Piensa en el medio y largo plazo. Si en algún momento necesitas mudarte o vender para comprar otra vivienda, asegúrate de que haya suficiente mercado en la zona. Lo ideal es poder vender sin tener que aplicar grandes descuentos.
- Costes de reforma y mantenimiento. Muchas veces, los precios bajos se deben a que las viviendas están en edificios antiguos. Haz números realistas e incluye el coste de una posible reforma integral en tu presupuesto.
- Rentabilidad si vas a alquilar. Aunque la zona no esté catalogada como tensionada, investiga bien las rentas medias y la demanda real de alquiler. No todo lo barato es rentable.
- Gastos asociados a la compraventa. Al precio de la vivienda hay que sumarle impuestos (como el ITP), notaría, registro y otros gastos. Y si vas a vender tu vivienda habitual para comprar otra, revisa si puedes acogerte a alguna exención fiscal por reinversión.
- Calidad de vida y servicios. Si tienes pensado vivir allí a largo plazo, evalúa el acceso a servicios básicos como sanidad, educación, transporte o comercio. Un precio bajo no compensa si el día a día se complica.
Las ciudades más baratas para comprar una casa en España en 2025 siguen siendo una excelente opción para quienes buscan una vivienda económica fuera de las zonas tensionadas por el alquiler y con precios hasta un 70% más bajos que en las grandes urbes.
Sin embargo, es fundamental considerar no solo el precio, sino también las oportunidades de revalorización, la demanda futura y los costes ocultos. Comprar barato hoy puede ser una inversión sólida si eliges bien la ciudad y el inmueble.
Cómo está el mercado inmobiliario en 2025
El mercado inmobiliario español ha seguido al alza en 2025. Según el Colegio de Registradores, el precio medio de vivienda nueva ha subido a 2.467 €/m², mientras que el precio de vivienda usada alcanza los 2.153 €/m².
A nivel nacional, las compraventas han aumentado un 19,9% interanual, hasta las 181.625 operaciones en el primer trimestre, con un fuerte crecimiento tanto en vivienda nueva como usada. También destaca que el 14,1% de las compras las realizan extranjeros, principalmente británicos, alemanes y neerlandeses.
Este crecimiento confirma que, aunque los precios suben, todavía hay mercados locales donde la subida es más moderada. Las ciudades más baratas para comprar una casa ofrecen una alternativa real frente al encarecimiento generalizado.
Mientras tanto, las zonas tensionadas de Madrid y Cataluña siguen registrando los precios más altos, tanto en venta como en alquiler, limitando las opciones para quienes buscan vivienda asequible.
Decide con información local
¿Te interesa profundizar en alguna de estas ciudades? Habla con un asesor inmobiliario de la red iad que sea experto en la zona que te interesa.
Te ayudará a entender cómo evoluciona el mercado local, qué precios puedes esperar según el tipo de vivienda que buscas y qué oportunidades reales hay disponibles.
- ¿Puedo comprar y vender un piso el mismo año?
Sí, pero si obtienes ganancia tributarás en IRPF salvo que reinviertas en vivienda habitual. También puede aplicarse la plusvalía municipal.
- ¿Cuál es el precio medio de una casa en España?
En 2025, el precio medio metro cuadrado España es de 2.226 €/m² tal y como recoge el Colegio de Registradores, aunque en Madrid y Barcelona supera los 4.000 €/m². En las ciudades más baratas para comprar una casa, como Zamora o Ciudad Real, los precios rondan los 1.100 €/m². - ¿Es mejor vender un piso para comprar otro o comprar antes?
Depende de tu situación financiera. Si necesitas el dinero de la venta para la compra, tendrás que vender primero. Si puedes asumir dos hipotecas temporalmente, puedes comprar antes para evitar mudanzas intermedias.
