La gran ventaja de poner un inmueble en el mercado del alquiler como propietario es el rendimiento que genera la inversión inmobiliaria.
Y es que la posibilidad de obtener ingresos pasivos gracias al alquiler de viviendas puede ser una excelente fuente de ingresos. Sin embargo, cometer errores de principiante al alquilar tu piso conlleva problemas y riesgos que impactarán en el éxito del proyecto: impago de las rentas, inquilinos problemáticos, desperfectos en el inmueble…
Desde iad España, analizamos cuáles son los 10 errores al alquilar piso más frecuentes que debes evitar a toda costa si estás planteándote arrendar tu vivienda.
10 errores al alquilar piso como propietario que debes prevenir
Para evitar tener la vivienda vacía durante tiempos prolongados de tiempo o elegir inquilinos que no cumplan los requisitos de solvencia, por atención a los errores más habituales entre los propietarios:
1. Fijar un precio por encima o por debajo del valor de mercado
En el equilibrio está la clave y, para ello, deberás analizar y estudiar la evolución de los precios por metro cuadrado en tu barrio o distrito.
Establecer un precio de alquiler por encima de la media en la zona alejará a los posibles candidatos, mientras que, al poner un precio por debajo, llamarás la atención del público de forma rápida, pero estarás dejando de rentabilizar adecuadamente tu inmueble o no cubrirás todos los gastos.
Antes de poner una vivienda en el mercado del alquiler, revisa las ofertas de viviendas similares a la tuya en el barrio y adecúa el valor de la renta mensual a las condiciones del mercado.
Otro consejo que te ayudará a evitar errores al alquilar tu piso, es comprobar o preguntar a tu asesor inmobiliario si tu vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada, donde el precio podría estar limitado según lo dispuesto en la nueva Ley de Vivienda.
2. No anunciar la vivienda en portales inmobiliarios
Hoy en día, colgar un cartel en el balcón o servirte del boca a boca para alquilar tu vivienda no son las opciones más ágiles para conseguir buenos perfiles de inquilinos.
La demanda de inmuebles en alquiler busca a través de Internet, por lo que si no publicas tu propiedad en los portales inmobiliarios, estás reduciendo -y mucho- la visibilidad de tu vivienda en el mercado y, consecuentemente, la posibilidad de encontrar los inquilinos adecuados.
3. Publicar fotos del inmueble poco profesionales
Si vas a alquilar tu vivienda, lo más recomendable es publicar un anuncio en los principales portales inmobiliarios. Eso sí, no de cualquier manera.
Uno de los principales errores al alquilar piso que cometen los propietarios es publicar fotografías de las viviendas poco profesionales: con poca luz, borrosas, mostrando desorden…
Para evitar que los posibles inquilinos pasen por alto tu anuncio, debes invertir en fotografías de calidad o, en su defecto, intentar realizarlas tú mismo siguiendo algunas reglas básicas:
- Ordenar el piso y retirar los objetos personales (fotografías, imanes en la nevera, ropa en las habitaciones…).
- Escoger las horas de más luz para que luzca mejor la vivienda.
- Realizar varias fotos con distintos ángulos por cada estancia.
- Poner la mejor fotografía como destacada en el anuncio.
4. Seleccionar inquilinos sin analizar su perfil financiero
Necesitas garantizar el cobro de las rentas mes a mes, por lo que aceptar al primer inquilino que muestre interés por el inmueble sin analizar si cuenta con suficiente estabilidad laboral y salarial es un gran error.
Los propietarios de vivienda pueden solicitar los datos personales para poder redactar el contrato de alquiler, como el nombre, el documento de identidad o el email, además de otra información complementaria para evaluar correctamente su candidatura:
- Últimas nóminas
- Última declaración de la renta
- Contrato de trabajo
5. No contratar un seguro de impago de alquiler
Aunque hayas realizado una excelente selección de inquilinos, dormirás más tranquilo contratando un seguro de impago de alquiler.
Se trata de una póliza que te protege frente a los posibles impagos, los daños o desperfectos ocasionados por el inquilino en la propiedad o los gastos legales relacionados con el proceso de desalojo en caso de impago de las rentas.
6. No dejar las condiciones claras sobre el mantenimiento
El mantenimiento de la vivienda es una de las razones más habituales de disputa entre inquilinos y propietarios. Para evitar malentendidos y conflictos, lo más aconsejable es dejar claro desde el inicio cuál será el modus operandi en caso de necesitar realizar reparaciones en la propiedad.
De acuerdo con el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Es decir, los pequeños arreglos de elementos de uso diario como los grifos, las bombillas o los enchufes irán a cargo del inquilino, mientras que la reparación de los elementos que condicionan la habitabilidad de la vivienda (caldera, humedades, grietas…) irán a cargo del casero.
7. No tener en cuenta el plazo mínimo de alquiler de vivienda
Tal y como reza el artículo 9.1 de la LAU, la duración del contrato de alquiler puede ser libremente pactada entre las partes, aunque, si este periodo es inferior a cinco años, “se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años” si el inquilino lo desea.
Cuando los propietarios de vivienda son personas físicas, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, mientras que si son personas jurídicas, la duración mínima asciende a los siete años.
8. No firmar el contrato de alquiler por escrito
Los contratos de alquiler verbales, aunque se recogen como válidos legalmente por el artículo 1547 del Código Civil, no son la mejor alternativa para proteger tanto tus intereses como los del inquilino.
Un contrato de alquiler por escrito es esencial para dejar claras las condiciones del arrendamiento, lo que evita muchos problemas y posibles incumplimientos a la larga.
9. No realizar un inventario detallado de la vivienda
El inventario es un documento que se anexa en el contrato de alquiler, en el que se listan todos los bienes incluidos en el acuerdo.
Lo habitual es incluir fotografías del estado actual del mobiliario y elementos de la vivienda y anotar los daños existentes para que, al finalizar el contrato, haya constancia sobre las condiciones en las que se alquiló el inmueble.
Al firmar el contrato, todas las páginas y copias del inventario y las fotografías incluidas deben estar firmadas por el inquilino. De esta forma, ambos estaréis al tanto sobre el estado de los elementos del inmueble en el momento de formalizar el acuerdo.
10. Alquilar sin el asesoramiento de un profesional inmobiliario
Aunque de inicio puedas plantearte alquilar una vivienda por tu cuenta, lo cierto es que si dispones de tiempo limitado para gestionar el alquiler, no es la mejor opción: publicar el anuncio, responder a las llamadas, realizar las visitas en el inmueble, analizar los perfiles, lidiar con la redacción de contratos…
Contar con la experiencia de profesionales como los asesores iad te permite ahorrar muchas horas en trámites, acelerar el proceso de búsqueda de inquilino ideal, maximizar tus ganancias, minimizar los riesgos y resolver todas las dudas sobre el precio al que deberías anunciar tu vivienda o tus nuevas responsabilidades como propietario.
